Почему застройщик требует оплатить регистрацию до подписания ДКП?

Будущие покупатели новостроек жалуются на принудительное заключение агентского договора на регистрацию права собственности.

Застройщик требует оплатить услугу до подписания ДКП и оформления ипотеки, угрожая отказом продолжать сделку. Стоимость услуги достигает 33–55 тысяч рублей без учёта госпошлины.

Юристы называют такие действия незаконными.
 

Покупатель вправе сам выбрать способ подачи документов в Росреестр: лично, через банк, нотариуса или другого представителя.

Закон не обязывает заключать договор именно с застройщиком. Статья 421 ГК РФ гарантирует свободу заключения договоров, а статья 16 Закона «О защите прав потребителей» запрещает ставить покупку одной услуги в зависимость от обязательной покупки другой.

С 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения, ужесточающие требования к продавцам дополнительных услуг.

Продажа таких услуг осуществляется исключительно с согласия потребителя, автоматические отметки о согласии не допускаются. Если услуга уже оплачена, потребитель вправе потребовать возврат денег в течение трёх дней.

Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф:
Навязывание платной услуги по регистрации права собственности (или любой другой) является неправомерным. 
В соответствии с 214-ФЗ, регистрация должна производиться в цифровом формате силами самого застройщика, при этом единственным законным платежом для дольщика является лишь госпошлина. Девелопер обязан в тридцатидневный срок с момента подписания акта приема-передачи жилья или иного подтверждающего документа подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности в электронном виде. Любые попытки переложить на покупателя расходы за пользование внешними цифровыми сервисами или за сам регистрационный процесс являются грубым нарушением закона. Законодатель прямо закрепил, что формирование электронного варианта передаточного акта производится бесплатно для покупателя квартиры. Дословно: «Изготовление указанного электронного образа документа осуществляется без взимания платы с участника долевого строительства» (п. 1, ч.6, ст. 16, ФЗ-214). 
Если застройщик предлагает платную регистрацию через внешний сервис, это может быть только дополнительной опцией, подключаемой по желанию клиента (например, для ускорения сделки, получения дополнительной консультации по процедуре и др.). И отказ от подобного допсервиса не снимает с застройщика прямой обязанности подать документы в регламентированный законом период.

Что делать, если вы уже столкнулись с такой ситуацией. Эксперты объясняют, как защитить свои права и на что ссылаться.

Руфия Галеева, основатель «ГРР ГРУПП», юрист, эксперт по сделкам с недвижимостью, а также в области банкротства:

Требование застройщика подписать агентский договор на регистрацию права собственности до заключения ДКП и оформления ипотеки имеет все признаки навязывания услуги, что само по себе является незаконным.

На практике это часто подается как оплата юридического сопровождения — подготовки документов, проверки квартиры или проверки чистоты сделки, в форме бронирования для закрепления конкретной квартиры за покупателем, а также оплаты за регистрацию сделки (подачу документов на регистрацию в Росреестр).

Покупатель вправе сам выбрать, кто будет подавать документы в Росреестр: он лично, банк, нотариус, застройщик или другой представитель. Закон не обязывает заключать такой договор именно с застройщиком. По статье 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договоров, а понуждение к договору не допускается. 

Статья 16 Закона «О защите прав потребителей» запрещает ставить покупку одного товара или услуги в зависимость от обязательной покупки другой услуги. Поэтому условие «без агентского договора мы не подпишем ДКП» может нарушать права покупателя. Требование застройщика с формулировкой «без агентского договора мы не подпишем ДКП», «банк не одобрит ипотеку», «регистрация возможна только через нашего представителя» не создает законной обязанности покупателя принимать дополнительную услугу.

Зато это может свидетельствовать о фактическом ограничении права потребителя на свободный выбор контрагента и способа регистрации. 

Если квартира приобретается по ДДУ, застройщик после передачи объекта обязан сам направить заявление о регистрации права собственности дольщика в электронной форме. Это предусмотрено частью 6 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ.
При этом нужно отличать государственную пошлину от оплаты услуг агента. Пошлина взимается за регистрацию, а сопровождение сделки является дополнительной услугой и должно предлагаться добровольно.

Как отказаться

— Не подписывайте агентский договор и не соглашайтесь на заранее отмеченные дополнительные услуги.
— Попросите застройщика письменно указать, на основании какой нормы закона регистрационная услуга обязательна и почему без нее невозможно заключить ДКП или оформить ипотеку.
— Направьте письменный отказ:
«Отказываюсь от заключения агентского договора на регистрацию права собственности. Согласия на дополнительную платную услугу не даю. Прошу заключить договор купли-продажи и оформить ипотеку без навязывания данной услуги».
— Сохраните переписку, проекты договоров, сообщения и записи разговоров, подтверждающие, что сделку связывают с оплатой услуги.
— Направьте отдельное обращение в банк и уточните, является ли договор обязательным условием ипотечной программы или его предлагает сторонняя организация.

— При необходимости пожалуйтесь:
• в Роспотребнадзор — на навязывание услуги;
• в Банк России — если требование исходит от банка;
• в прокуратуру — при систематическом давлении;
• в суд — для возврата денег и защиты нарушенных прав.

Если договор уже подписан, можно потребовать отказаться от услуги и вернуть деньги, особенно если удастся доказать, что согласие было получено под давлением или услугу фактически включили в обязательный пакет. Федеральный закон № 69-ФЗ также запрещает автоматическое согласие на дополнительные услуги.

Вадим Сторчак, юрист, ассоциированный партнёр юридической фирмы "Солнцев и партнёры":

Действия застройщика, описанные в жалобе, являются незаконными и представляют собой нарушение прав потребителей.

Навязывание платной услуги по регистрации права собственности как обязательное условие для заключения основного договора и подачи заявки на ипотеку — это прямая манипуляция, запрещенная российским законодательством.

Подобная ситуация напоминает, как ранее (до 2024 года) банки использовали «обязательное» заключение договора страхования, когда человек брал потребительский кредит.

Данная проблема себя исчерпала, когда Верховный суд в своих определениях по делу № 18-КГ23-58-К4 от 18 июля 2023 года и от 23 июля 2024 года № 11-КГ24-9-К6 указал, что любые соглашения и условия, которые навязывают потребителю дополнительные услуги, являются ничтожными. Тогда банки начали прямо говорить клиенту, что страхование не обязательно, либо если не заключите, то процентная ставка будет выше.

Подобные разъяснения можно по аналогии использовать в настоящем вопросе.
Итак, навязывание дополнительных платных услуг прямо запрещено Законом РФ «О защите прав потребителей» (статья 16). 
С 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения, которые ужесточили требования к продавцам (в данном случае — к застройщику) Федеральный закон Российской Федерации от 07.04.2025 № 69-ФЗ внесены изменения в статью 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».
Ключевое положение закона - продажа дополнительных услуг за отдельную плату осуществляется исключительно с согласия потребителя.

Потребитель вправе отказаться от оплаты навязанных услуг, а если они уже оплачены — потребовать возврата денег в течение трех дней. Более того, бремя доказывания того, что потребитель добровольно согласился на услугу, лежит на продавце.

Проставление автоматических отметок о согласии или формирование условий, предполагающих изначальное согласие, не допускается.

Регистрация права собственности — это обязательная юридическая процедура, но она не является обязательной услугой, которую должен оплачивать покупатель застройщику.Законодательство (ФЗ-214 о ДДУ, Гражданский кодекс) не обязывает покупателя пользоваться услугами застройщика или его агента для регистрации права собственности.

Покупатель имеет полное право самостоятельно подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ. Застройщик не может ставить заключение ДКП в зависимость от оплаты этой услуги.

На основании изложенного, требование застройщика незаконно. Покупатель не обязан оплачивать эту услугу. А если уже оплатил, то вправе от нее отказаться на любом этапе и потребовать возвращения денег в полном объеме.