Пустые квартиры в новостройках — спецпроект2

Насколько проблема пустующих квартир актуальна для российского рынка жилья?

Белая Каска опросила экспертов, чтобы разобраться, сколько жилья простаивает, создаёт ли это дисбаланс и какие механизмы могут вернуть такие квартиры в оборот.

— Являются ли пустующие квартиры финансовой проблемой для девелопера?

Ирина Павлова, аналитик по динамическому ценообразованию компании BM Group development:

Проблема пустующих квартир в России существует, но оценить её масштаб сложно: отдельной официальной статистики по жилью, которое годами не используется, нет.

При этом причины, по которым квартира может пустовать, бывают разными.

Кто-то покупает жилье в другом регионе для сезонного проживания, кто-то — ребёнку на будущее, кто-то планирует переезд.

Если собственник платит налоги, коммунальные платежи и содержание жилья, само отсутствие постоянного жильца вряд ли должно автоматически становиться поводом для повышенного налога.

— Создают ли инвестиционные квартиры искусственный дефицит, когда жильё построено и продано, но фактически не используется?

Инвестиционные квартиры могут создавать локальный дисбаланс, если жильё приобретается как способ сохранить капитал и затем не выходит ни на аренду, ни на продажу.

Однако сегодня такой спрос заметно слабее, чем несколько лет назад.

В 2023 году было зарегистрировано около 773 тыс. ДДУ, в 2024 году — 569 тыс., в 2025 году — около 603 тыс. В 2026 году рынок неоднороден: за январь—июль продажи новостроек выросли на 5% год к году, но в июле снизились на 8%, а в крупнейших регионах динамика слабее.

Дополнительное давление создают ограничения льготной ипотеки и дорогие рыночные кредиты, поэтому инвестиционный спрос, в том числе на квартиры, которые покупают без планов быстро заселять или сдавать, вероятно, будет сокращаться.

— Может ли налог на пустующее жильё стимулировать собственников выводить такие квартиры на рынок аренды или продажи?

Идея повышенного налога на пустующее жильё теоретически может стимулировать часть собственников сдавать или продавать квартиры. Но возникает вопрос: как определить, что жильё действительно пустует? По отсутствию регистрации, низкому потреблению воды и электроэнергии или сроку фактического проживания?

Такие критерии могут затронуть и добросовестных собственников, которые используют квартиру нерегулярно.

Поэтому проблему пустующих квартир вряд ли стоит решать только через новый налог.

Более эффективным может быть сочетание разных мер: развитие долгосрочной аренды, стимулирование собственников выводить инвестиционные квартиры на рынок, адресный государственный выкуп и более сбалансированная квартирография новых проектов.

Пустующая квартира сама по себе не проблема — проблема возникает тогда, когда большое количество такого жилья действительно ограничивает предложение для тех, кому квартира нужна для жизни.

— Может ли она в перспективе повлиять на стоимость аренды и жилья?

В мае 2026 года депутат Госдумы Каплан Панеш предложил выкупать такое жильё у застройщиков с дисконтом 20–30% и направлять его на социальные нужды.

Застройщики и сейчас участвуют в закупках квартир для детей-сирот и переселения людей из аварийного фонда, но такой вариант выгоден не всем.

Например, строительство домов комфорт-класса предполагает более высокую себестоимость за счёт качества материалов, благоустройства, инженерных решений и инфраструктуры. Отдавать такое жильё государству с дисконтом или практически по себестоимости застройщику может быть невыгодно.

Для проектов более доступного сегмента с изначально меньшей себестоимостью такой сценарий более реалистичен.