ЖНК как альтернатива ипотеке

На фоне сокращения льготных программ и дорогой ипотеки интерес к альтернативным инструментам покупки жилья растёт.

«Унистрой» сообщил о росте спроса на рассрочку через жилищные накопительные кооперативы на 20%.

Главное преимущество — отсутствие процентных переплат. Но есть и минусы. Первоначальный взнос зачастую выше, чем по ипотеке: 30–50%. Переход собственности произойдёт только при полной выплате стоимости. А вклады в ЖНК не застрахованы государством.

Может ли ЖНК стать полноценной заменой ипотеке и какие риски он несёт для граждан?

Владимир Кошелев, первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

Ключевая проблема - отсутствие защиты по 214-ФЗ. Сейчас государство защищает дольщиков, вкладывающихся по 214-му закону, но пайщики ЖСК и ЖНК остаются в серой зоне.

Власти Москвы уже предлагали распространить 214-ФЗ на ЖСК именно потому, что «сейчас происходит уход из-под контроля».

Пока этого не произошло, пайщик несет риски банкротства или недобросовестности кооператива практически в полном объеме.

Вторая проблема - отсутствие права собственности до полной выплаты пая. До момента полного погашения паевого взноса участник не является собственником недвижимости.

Это означает, что квартиру нельзя продать, заложить или передать в наследство в полном объеме. Кроме того, до погашения долга нельзя получить имущественный налоговый вычет.

Третья - риск дополнительных взносов. В ЖСК паевые взносы направляются на строительство конкретного дома. Если собранных средств не хватает (удорожание стройматериалов, ошибки в смете), членам кооператива приходится доплачивать. Устав кооператива может не ограничивать размер таких доплат.

— Почему ЖНК так мало — всего 34 в реестре ЦБ?

Причин несколько.
Жесткие регуляторные требования. По закону о ЖНК число членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тысяч человек. Размер части паевого взноса, дающей право на квартиру, — не менее 30%.

Стоимость прав на строящиеся объекты не должна превышать 20% имущества кооператива. Эти ограничения делают модель менее гибкой, чем обычная рассрочка от застройщика.
Конкуренция с более удобными инструментами.

Льготная ипотека, рассрочки от застройщиков, trade-in — все это проще, прозрачнее и не требует от покупателя изучения специфики кооперативного законодательства.
Высокие риски и низкое доверие. После проблем с обманутыми дольщиками в 2000-х годах сама идея «кооператива» вызывает у многих настороженность.

Пока ЖНК не получит такую же защиту, как дольщики по 214-ФЗ, массового доверия не будет.
Сложность масштабирования. ЖНК хорошо работает в руках крупного застройщика, который контролирует и строительство, и кооператив.

Но как самостоятельный финансовый институт он неэффективен: слишком много ограничений и слишком мало инструментов для управления ликвидностью.
 

Что делать, если вы решили купить квартиру через ЖНК. Эксперты объясняют, на что обратить внимание и как защитить свои права.

Денис Колокольников, управляющий партнёр RRG:

ЖНК вряд ли заменят ипотеку, но могут стать хорошим третьим инструментом наряду с ипотекой и рассрочкой. Особенно сейчас, когда рыночная ипотека остается дорогой.

Такая модель интересна покупателям, у которых есть первоначальный капитал и стабильный доход, но которые не хотят или не могут брать банковский кредит.

Для девелопера это возможность поддержать спрос, не накапливая большой объем длинных рассрочек на своем балансе.

Главный риск для покупателя — квартира становится его собственностью только после полной выплаты паевого взноса. До этого собственником выступает кооператив.

Поэтому необходимо оценивать не только надежность девелопера, но и сам ЖНК: его финансовое состояние, правила выхода, возврата средств, дополнительные платежи и полную стоимость приобретения квартиры.

Почему ЖНК пока мало? Ипотека и ДДУ гораздо понятнее потребителю, а к слову «кооператив» исторически есть определенное недоверие. Поэтому наибольшие перспективы я вижу у ЖНК, за которыми стоят крупные девелоперы и большие бренды.

В целом инструмент имеет перспективу, но не как «ипотека без процентов», а как альтернативная модель покупки жилья с распределением платежей во времени.

Если она будет прозрачной и понятной для покупателя, ее доля на рынке может заметно вырасти.

Наталья Тимохина, стратегический консультант в девелопменте:

Инструмент ЖНК не новый: он действует в стране с 90-х годов прошлого века, а, например, в некоторых регионах с мусульманским большинством долгое время был единственным доступным и работающим вариантом покупки недвижимости.

Его основное преимущество в отсутствии процентных переплат. Минус – первоначальный взнос зачастую выше, чем по ипотеке (30-50%). Кроме этого, важно учитывать, что переход собственности произойдет только при полной выплате стоимости, а также то, что вклады в ЖНК не застрахованы государством.

Проще говоря, если у кооператива возникнут проблемы и он обанкротится, вернуть вложенные средства будет крайне непросто.

Впрочем, этот способ работает уже несколько десятилетий и пользоваться таким механизмом от устойчивых девелоперов точно стоит. Он не так распространен из-за обновления законодательства в 2018 году: государство, обеспокоенное, что механизм может стать нерегулируемой альтернативой ипотеке, жестко ограничило работу новичкам.

Теперь новые кооперативы могут покупать только готовое жилье. Но те, что созданы до этого года и зарекомендовали себя, прекрасно работают.

Девелоперы, которые давно знакомы с инструментом, создают с его помощью отличный альтернативный поток сделок.