Рост просрочек по ипотеке связан с переоценкой заемщиками своих финансовых возможностей

Доля ипотечных кредитов с просрочками в России достигла 1,6% против менее 1% в начале года.

Объем просроченной задолженности по ипотеке в августе достиг 156,9 млрд руб., а общая просрочка по жилищным кредитам превысила 170 млрд руб. — максимум за всю историю.
 

 ⇒ Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании «Мармакс»:

"Начиная с 2023 года, мы наблюдали колоссальный рост объема выдачи ипотечных кредитов.

Многие брали кредиты неосознанно, ориентируясь на невысокий платеж и низкие ставки, не всегда учитывая свои реальные финансовые возможности.

Именно это и повлекло рост просроченной задолженности. В дальнейшем может наблюдаться тренд на небольшое увеличение просрочек, так как данная тенденция имеет накопительный эффект.

После введения ипотечных стандартов и более внимательного отношения к показателю долговой нагрузки ситуация должна постепенно улучшиться.

Также стоит отметить, что после ужесточения условий по льготным программам покупатели стали более осознанно подходить к использованию этой возможности".

⇒ Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам»:

"На мой взгляд, рост просрочки по ипотеке связан, прежде всего, со сложной экономической ситуацией в стране, высокой инфляцией и фактической стагнацией располагаемых доходов населения.

Как результат, у граждан остается все меньше денег, которые они могут направить на обслуживание своих долгов, в том числе по ипотеке, отсюда и такой быстрый рост просрочки.

При этом надо отметить, что заемщики традиционно очень дисциплинированно подходят к платежам по ипотеке, так что речь может идти о довольно серьезном нарастании финансовых проблем у людей.

Полагаю, что указанные выше факторы продолжат действовать в среднесрочной перспективе, поэтому можно ожидать дальнейшего увеличения просрочки по ипотеке.

Пока доля просрочки в ипотечных портфелях относительно невысокая, и ситуация все же еще далека от критической".

⇒ Артем Кирьянов, зампред комитета Госдумы по экономической политике:

"Рост доли просрочек по ипотеке нельзя назвать значительным.

Однако необходимо продолжать борьбу с различными схемами, которые привлекают средства заемщиков.

Речь об историях с рассрочками, нулевыми процентами, историях, связанных с недостаточно полным информированием граждан о бремени, которое им предстоит взять на себя, все это должно уходить в прошлое.

Сегодня ипотечное кредитование нельзя рекомендовать как инвестиционный вариант. Возможно, со временем это вернется.

Но сейчас заемщик должен трезво оценивать свои возможности и брать ипотечный кредит только в том случае, если рассчитывает использовать эту недвижимость в качестве основной".
 

⇒ Юлия Архангельская, начальник управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея»:

"Просрочка по ипотечным кредитам переходит в статус «проблемной», когда заемщик не платит подряд более 90 дней и не может решить финансовый вопрос с банком через реструктуризацию или ипотечные каникулы.

Ключевой фактор роста просрочек по льготной ипотеке в 2023-2024 годах - массовая переоценка заемщиками своих финансовых возможностей.

Фокус на доступном ежемесячном платеже, созданном госпрограммой, заставил многих игнорировать общую стоимость кредита и долгосрочные обязательства.

В результате люди приобретали жилье площадью больше или в более высоком сегменте, чем могли бы позволить себе при рыночных условиях.

При этом они не создавали финансовую подушку безопасности и не прогнозировали сопутствующие расходы, что и привело к проблемам с обслуживанием долга при малейших финансовых трудностях.

Вторая категория заемщиков, воспользовавшись ультранизкими стартовыми ставками под 0,1%, оформляла несколько ипотек одновременно.

Однако с изменением рыночной ситуации они оказались не в состоянии обслуживать все долги.

К тому же, завышенная изначально стоимость жилья не позволяет быстро продать объекты по адекватной цене для погашения кредитов, что поставило их в сложное положение".

⇒ Светлана Пинигина, основатель компании Pinigina Consulting:

"Рост просрочек по ипотеке действительно есть, и это яркий индикатор состояния рынка.

ЦБ связывает это с ажиотажным спросом в 2023-2024 годах.

Я же хочу акцентировать внимание именно на 2024 годе, когда льготную ипотеку брали все подряд, включая тех, кто не оценил ее необходимость. Сработал такой принцип: «вот-вот что-то закончится, надо брать сейчас».

Застройщики этому способствовали, нагнетая обстановку. В итоге многие заемщики взвалили на себя непосильную ношу.

Однако показатель просрочек, хотя и выглядит ярко, не кажется мне глобальной проблемой, потому что регулятор уже сработал.

Ставка повышена, и огромного ажиотажного спроса на кредиты больше не будет. Сейчас это вылилось в 1,6%, и, возможно, показатель еще немного подрастет — может быть, до 2%, потому что не все заемщики еще осознали свои финансовые проблемы.

Но глобальных предпосылок для дальнейшего роста доли просрочек нет, поскольку люди сейчас уже не берут кредиты в таком ажиотаже. Ситуация изменилась уже год назад.

Сейчас мы видим «хвост» этого эффекта продолжительностью в год-полтора: люди начинают платить по ипотеке, первые месяцы вносят платежи, а потом сталкиваются с проблемами — работу потеряли, зарплату не повысили и т.д. — и перестают справляться.

Однако наш регулятор уже работает: ключевая ставка все еще на заградительном уровне. Но сейчас существует две основные проблемы.

Первая — схема с субсидированием первоначального взноса (ПВ). Застройщик искусственно завышает стоимость квартиры в договоре. Банку предоставляются документы, что клиент внес ПВ, хотя на самом деле его сумму застройщик просто включает в цену недвижимости.

По сути, клиент берет ипотеку без первоначального взноса, но под видом ипотеки с ним.

Вторая, более распространенная, — это использование рассрочек.

Здесь необходимо усилить работу по двум направлениям: тщательная проверка платежеспособности клиента и контроль над высокими процентами по таким программам, которые могут достигать 30%.

Однако здесь мы сталкиваемся с классической дилеммой «курицы и яйца».

С одной стороны, нам нужно поддерживать объемы строительства, но они падают из-за высоких ставок по проектному финансированию. С другой, чтобы снизить эти ставки, необходимо обеспечить продажи.

Мы работаем в этом замкнутом круге".