Систему «донорской ипотеки» можно оценить как юридически допустимую, но опасную финансовую практику

С 1 февраля 2026 года супруги будут обязательно выступать созаемщиками при оформлении ипотеки. 

Однако, как объяснили в Минфине, возможность привлечения третьих лиц все же сохраняется. Это означает, что лазейка с донорами по семейной ипотеке остается. 

Ведомство заявило, что не поддерживает такие сомнительные схемы. Но все же оставляет возможность увеличить общий доход созаемщиков за счет третьих лиц.

Александр Аксененко, зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

«Донорская ипотека» часто использовалась в мошеннических целях, причем пострадать от нее могли обе стороны сделки. 

Например, семья выступала созаемщиком одинокому человеку, который захотел взять ипотеку по низкой ставке. 

Но потом в любой момент он мог прекратить вносить платежи, при этом не выходить на связь, но и не покидать жилье. 

Долг ложился на всех созаемщиков, и должниками становились сами «доноры». Также возможность подобного способа оформления ипотеки могла обернуться проблемой, если о ней не был уведомлен супруг - «не заемщик». 

Например, таким образом на жену или мужа «вешались» долги при разводе, ведь делятся они как и имущество. 

Переход к обязательному участию обоих супругов при оформлении ипотеки с 1 февраля 2026 года — изменение, направленное на повышение прозрачности кредитных схем.

Но, по сути, самым большим изменением становится как раз то, что супруги должны брать ипотеку вдвоем, а не поодиночке. 

В данном случае огромным минусом станет как раз тот факт, что на семью можно будет взять только один кредит по такой программе. 

То есть, например, семья с двумя детьми не сможет взять две ипотеки, чтобы обеспечить жильем обоих детей. 

Дмитрий Сальников, юрист:

Систему «донорской ипотеки» можно оценить как юридически допустимую, но крайне нежелательную и опасную финансовую практику.

Для семьи это игра с нулевой суммой, где краткосрочная выгода (получение кредита) компенсируется долгосрочными колоссальными рисками (потеря финансовой гибкости, испорченная кредитная история, разрушенные отношения, утрата права на льготу для второго супруга).

Для государства это дыра в бюджете, так как субсидируются не те, на кого программа была рассчитана.

Прежде чем решиться на такую схему, все участники должны осознать, что они вступают в долгосрочные (15-30 лет!) правовые отношения с высоким уровнем финансовой ответственности. 

Маруся Блюм, автор канала «Обмани меня риэлтор»:

Можно только посочувствовать тем, кто в последние годы выступал в качестве «донора», потому что теперь взять ипотеку себе такие люди уже не смогут. 

Есть неписанное правило: никогда не оформляйте свою ипотеку на третье лицо, даже на маму, папу, тем более на родственников своего супруга/супруги.

Андрей Банников, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

Я считаю, что это просто использование лазеек в инвестиционных целях и фактически это закрывание возможности использования так называемыми донорами семейной ипотеки в дальнейшем. 

Но мое мнение, наверное, может противоречить интересам риэлторов, которые используют донорскую ипотеку при продаже новостроек достаточно активно, потому что эта тема недостаточно освещена и не все клиенты знают о возможности использования данного вида ипотеки. 

Но, наверное, я бы не хотел бы светить свою человеческую позицию относительно такого рода продуктов.