Как попал «серый рынок» апартаментного жилья?

Говоря о падении продаж застройщиков, мы игнорируем внезапно немаленький (уже!) кусок рынка, который находится в тени. Это — серые апартаменты, но не те, которые «почти жилье» и от понятных застройщиков, а малые площади реконструируемых бц (часто вырезкой этажей в структуре функционирующей «цешки»), которые расплодились массово именно в прошлом и этом году. 

❓Что это такое? Проекты со сложной документацией, емкостью 10-50-100 апартов в старых реконструируемых офисых и промышленных зданиях. 

Сколько их в Москве? Много. Запрос «жилье до 5 млн руб.» в Циане дает ответ, что на сегодня в продаже порядка тысячи лотов (почти все там — разного рода «лофт-апарт-реконструкция»). Но это не весь объем. 

 ⁃ Для каждого объекта выставляется в продажу только набор типовых, 

 ⁃ До 5 млн. стоят только малые площади (а в таких проектах есть и большие). 

❗️Таким образом, интуитивно чувствуется, что цифру можно умножать и на десять (а то и на двадцать). 

Кто их строит? Очень маленькие инициативные группы, решившие на белом коне и с малым бюджетом войти в столичный девелопмент. 

В прошлом году могло быть актуально — на волне бездумного спроса легко продавались и такие странные объекты, а свой покупатель на них был. 

🤫Есть ощущение, что пик вывода этих объемов пришелся именно на 2022 год — в прошлом году такие объекты можно было посчитать на уровне десятков, сейчас их неадекватно много (ройте Циан). 

Формат полетел в том числе за счет популяризаторов «инвестиций в недвижимость», и в прошлом году издали смотрелся перспективно. 

🧐Предполагаем, что сейчас эти объекты встали намертво по причине: 

— Недоверия покупателя даже большим застройщикам (покупают только готовое)— чего уже говорить о малых и никому неизвестных с сомнительными документами; 

— Падения спроса по профилю аудитории (у этих объектов был очень специфичный покупатель со странностями, немного «инвестор»); 

— Плохих схем кредитного финансирования покупки на фоне субсидированного жилья и грядущих массовых скидок от крупняков. 

🤬Более того, все сделано на коленке. Проблемы у всех (в отличии от цивилизованных застройщиков) одинаковые: 

 ⁃ Продукт выглядит отвратительно; 

 ⁃ Продукт упакован вопиюще плохо;

 ⁃ Ничего непонятно — жри апарты с лопаты;

 ⁃ Недостатки продукта обнажены;

 ⁃ Репутация «застройщиков» такого формата — нулевая;

 ⁃ Объект продают плохо мелкими ленивыми агентами или никак, но своими силами. 

‼️Налицо непонимание инициаторов проектов — как работает рынок недвижимости и зачем все это надо. Оно и понятно — опытные туда не шли.

Каковы перспективы? Сложно сказать. 

Вариант один: площадки будут проданы или сданы в том же формате как и было куплено (офисы, промка, торгушка), по той же — или меньшей стоимости. Без перспективы стать апартами. Одной головной болью у Москвы станет меньше!

Вариант два: кто-то все же изловчится и найдёт аргументы почему этот сомнительный формат сегодня может быть лучше жилья. А такие аргументы есть🤓.

Специальная рубрика «Треугольный метр изучает нюансы и бездны для Белой каски«.