Аренда московских офисов продолжает расти

Рост ставок на офисы класса A и Prime в ЦАО связан прежде всего с дефицитом по-настоящему качественного предложения. Свободных площадей в центре становится все меньше, а ввод новых объектов начал проседать.

На этом фоне арендаторы готовы платить не только за метры, но и за локацию, статус, инфраструктуру и современный уровень самого продукта.

Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY:

"По итогам I квартала 2026 года средневзвешенная ставка в классе A/Prime в ЦАО достигла 67,1 тыс. руб. за кв. м в год, а общий уровень вакансии по Москве остался на сравнительно низком уровне — 6%.

ЦАО сегодня — это не просто квадратные метры, а локационная премия: адрес, транспортная связность, имидж, удобство для клиентов и руководства. Это видно и по цифрам: в среднем по рынку ставка в ЦАО достигла 50,7 тыс. руб. за кв. м в год, тогда как внутри ТТК — 43,9 тыс. руб. Когда у арендатора ограничен выбор действительно сильных объектов в центре, он платит уже не только за помещение, но и за возможность быть именно в этой части города.

Формально рынок получает новые метры, но это пока не означает быстрого снижения ставок в ЦАО. Значительная часть будущего предложения сосредоточена за пределами ТТК: по оценкам, на такие локации приходится 62% заявленных проектов. Кроме того, часть ввода смещается по срокам, поэтому центр еще какое-то время будет жить в логике ограниченного выбора".

Алена Данильченко, руководитель отдела коммерческой недвижимости девелоперской компании «Север»:

"По данным графика Nikoliers динамика показывает длительное снижение вакантности с 14,2% в 2014 году до уровня около 5,5–6% в 2024–2026 годах при волатильном вводе новых офисных площадей. На этом фоне рынок характеризуется низкой доступностью качественного предложения, что совпадает с резким ростом ставок в ЦАО (A и Prime +53% за год до 67,1 тыс. руб. за м² и +14% за I квартал).

Вакантность уже длительное время удерживается на исторически низком уровне (около 5–6%), несмотря на колебания ввода новых площадей. Это отражает сохраняющийся дефицит предложения. При этом из представленных данных не следует конкретного численного «потолка» ставок — их уровень будет определяться балансом между вводом новых площадей и спросом".

Анна Маркина, глава Московского Бизнес Клуба:

"На рынке сейчас четко виден разрыв между «старым классом А» и тем, что появляется сегодня. Формально многие объекты в центре по-прежнему относятся к высокому классу, но по факту уже не соответствуют современным требованиям арендаторов — ни по инженерии, ни по инфраструктуре, ни по уровню комфорта.

При этом на рынок выходят новые бизнес-центры, которые предлагают принципиально другой продукт. Это уже не просто офисные здания, а полноценные многофункциональные пространства, где закрываются все потребности сотрудников. В таких проектах есть развитая инфраструктура — от ресторанов и сервисов до фитнеса, зон отдыха и коворкингов, плюс современные стандарты безопасности, инженерии и паркинга.

Именно на такие объекты сейчас формируется основной платежеспособный спрос. В результате возникает ситуация, когда новые проекты конкурируют не столько между собой, сколько со всем существующим фондом сразу — и выигрывают за счет качества. Это и формирует рост ставок".

Светлана Соколова, директор по продажам “Хайтэк Девелопмент”:

"Резкий рост арендных ставок на премиальные офисы в ЦАО — это логичное следствие структурного дефицита качественного предложения. Уровень вакантности в классе прайм достиг рекордно низких 3,9%, а внутри МКАД в классе А — 4,6%. Сегодня такой дисбаланс на фоне повышения себестоимости строительства — главный катализатор роста цен как на покупку высокобюджетных офисных блоков, так и на аренду.

Особенно заметна нехватка компактных офисов до 500 кв. м — их доля в общем объеме свободного предложения составляет всего 5%. Ставки аренды для таких помещений уже превысили 60 тыс. руб. за квадрат в год в премиальных локациях, а в делюкс-сегменте — 100 тыс. руб. Срок экспозиции качественного объекта в центре сократился до минимума, а на потенциально освобождающиеся площади формируются листы ожидания.

В целом текущий рост арендных ставок — это долгосрочный тренд, который будет влиять на рынок в ближайшие годы. Высокий арендный прайс будет и дальше определяться уменьшающимся предложением: к 2027 году объем нового строительства может сократиться до 430 тыс. кв. м. При сохранении нынешней конъюнктуры потолок ставок в перспективе двух лет установится на уровне 100–110 тыс. руб. за квадрат в год для топовых объектов в самых привлекательных локациях. Однако для уникальных, «штучных» предложений этот порог может быть преодолен, поскольку именно девелоперы таких проектов становятся главными бенефициарами сложившегося дефицита".

Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры»:

"Отчасти рост ставок действительно связан с дефицитом площадей – особенно в высокобюджетном сегменте. Несмотря на то, что крупные блоки в таких БЦ начали выходить на рынок, именно их, по нашим оценкам, сейчас не хватает больше всего. В последние годы девелоперы сосредоточились на строительстве объектов «в нарезку», поскольку это снижает бюджет покупки или аренды и позволяет ориентироваться на более массового клиента. Большие лоты разбирают заблаговременно, и к моменту запуска БЦони уже «вымываются». В итоге на рынке стали преобладать небольшие и средние лоты, крупные блоки в дефиците, а это всегда ведет к росту ставок и цен.

Еще одна причина: на фоне дорогого кредитования часть компаний вместо покупки офиса выбирает аренду, что усиливает давление на этот сегмент.
Двузначные цифры по росту ставок – все же временный эффект. Недвижимость, конечно, дорожает всегда, но именно такие темпы – исключение для рынка. Когда крупные лоты начнут выводиться чаще, дефицит сгладится, и динамика станет менее резкой.

Когда это произойдет, сказать сложно. Многое зависит от финансовой политики ЦБ, ведь именно она прямо или косвенно определяет ситуацию на данном рынке. Согласно прогнозам самого Центробанка, озвученным в конце прошлого года, к концу 2026-го ключевая ставка может снизиться до 12%.
Мы не исключаем, что это может произойти. Если тренд на снижение продолжится, возможно, в 2027 году девелоперы начнут закладывать в новых БЦ лоты крупной нарезки чаще, чем в строящихся сейчас зданиях. Но строительство и физический вывод офисов на рынок свободной аренды – процесс долгий, поэтому первые признаки снижения дефицита и стабилизации ставок мы увидим через 2-3 года. Впрочем, вряд ли все это время они будут расти одинаковыми темпами, скорее всего, это будет волнообразный процесс".