Что будет происходить с рынком коммерческой недвижимости во II полугодии 2026 года?

Генеральный директор City&MallsPFM Наталья Фролова в интервью Белой Каске рассказала о ключевых трендах рынка коммерческой недвижимости во II полугодии 2026 года.

Наталья Фролова, Генеральный директор City&MallsPFM:

Если сформулировать кратко – во втором полугодии 2026 года рынок коммерческой недвижимости будет развиваться по сценарию «качество побеждает количество».

Мы уже некоторое время наблюдаем не столько рост объемов, сколько борьбу за качественный продукт, за интеграцию пространств в жизненные сценарии горожан. Этот тренд сохранится и во втором полугодии.

Основные макро факторы, влияющие на рынок, также сохранятся: высокая стоимость заемного финансирования будет ограничивать запуск новыхпроектов; дефицит качественных площадей в офисном сегменте поддержит арендные ставки, не позволяя им существенно снизиться несмотря на трансформацию спроса и усилившееся налоговое давление на малый и средний бизнес с начала текущего года; бизнес продолжит осторожно относиться к долгосрочным обязательствам, стараясь удержаться на плаву; дальнейшее падение потребительского спроса останется главным риском для ритейла.

 — Какие сегменты будут чувствовать себя устойчивее всего - офисы, торговые центры, склады или street-retail?
 

Что касается сегментов CRE, то ситуация здесь неоднородная, они движутся по разным траекториям.
В офисном сегменте наблюдается незначительное падение ставок аренды в бизнес-центрах устаревающих форматов, но в целом рынок сохраняет высокий уровень устойчивости.

В прайм и А классе мы наблюдаем небольшой рост арендных ставок в пределах 4-5%. Рост вакансии в офисах до 7,5% в начале года носил скорее технический характер – на рынок вышли новые крупные объекты, включая Moscow Towers. До конца года такого объема ввода уже не ожидается.

По данным CORE.XP, около 85% офисов, которые планировалось ввести в I квартале 2026 года, были перенесены на более поздние сроки. NF Group также ожидает перенос значительной части ввода на 2027 год.

Все отчетливее происходит разделение на качественный фонд и все остальные объекты. В наиболее востребованных деловых локациях сохраняется дефицит предложения, конкуренция за арендаторов концентрируется в устаревшем фонде.

Складской рынок постепенно переходит от фазы ажиотажного спроса к более сбалансированному состоянию. По данным NF Group, по итогам I квартала 2026 года доля свободных складских площадей в Московском регионе выросла до 6,1% с учетом субаренды, а средневзвешенная ставка аренды на склады класса А снизилась на 4%.

По прогнозам аналитиков, вакантность к концу года может увеличиться до 8,2%, что свидетельствует о нормализации рынка после нескольких лет дефицита предложения. При этом спрос на качественные складские помещения сохранится, даже если онлайн-торговля начнет сжиматься.

Торговая недвижимость продолжает трансформироваться. Относительно стабильной ее частью выглядит качественный street-retail.

В отличие от торговых центров, помещения на первых этажах в сложившихся городских локациях опираются сразу на несколько источников спроса - общественное питание, сервисы, медицинские услуги, инфраструктуру маркетплейсов и повседневную розницу. Важно, что этот формат уже встроен в пользовательские сценарии – люди привыкли заходить в магазин или салон красоты по дороге домой или из дома.

Именно этот фактор наряду сдиверсификацией видов услуг арендаторов сегодня обеспечивает устойчивость формата даже в условиях замедления потребительской активности.

— Как сегодня меняются торговые центры: во что они трансформируются, чтобы сохранять трафик и арендаторов?
 

Ключевой вектор трансформации - переход от модели «место для покупок» к модели «пространство для реализации жизненных сценариев».

Основной вызов для торговых центров связан уже не только с поиском арендаторов, а и с изменением модели потребления. Онлайн-торговля продолжает забирать часть традиционного спроса, сам спрос продолжает снижаться, потребительский оптимизм падает.

Единственным выходом в такой ситуации видится отход от модели классической торговой площадки и трансформация в многофункциональные общественные пространства.
По оценкам CORE.XP, уровень вакансии в торговых центрах может вырасти с 6,2% по итогам 2025 года до 8,3% в течение 2026 года.

Уже в первом квартале объем свободных площадей в московских ТЦ увеличился до 5,7%, а количество закрытий более чем в два раза превысило число новых открытий - 208 против 80 магазинов. При этом число новых открытий сократилось на 55,8% год к году.

Одновременно девелоперы существенно замедляют вывод новых объектов на рынок. По данным IBC RealEstate, сроки ввода были перенесены у 96% заявленных торговых центров Москвы.

За первый квартал в столице было введено всего 7,1 тыс. кв. м. качественной торговой недвижимости, что является крайне низким показателем для крупнейшего рынка страны.
В этих условиях успешные торговые центры становятся инфраструктурными объектами городского уровня, где торговая функция дополняется досугом, общественным питанием, спортом, медицинскими и образовательными сервисами.

Конкуренция сегодня идет уже не за арендатора как такового, а за потребительский трафик и время пребывания посетителя в ТЦ.

Способность создавать дополнительные сценарии посещения становится ключевым фактором сохранения трафика и доходности торгового центра.

— Какие форматы в ТЦ будут расти - гастрономия, досуг, сервисы, локальные бренды или что-то другое?
 

Гастрономия пока остается перспективным форматом, ее невозможно полностью заменить онлайн-покупкой и она формирует трафик для всего ТЦ.

Сам формат будет изменятся с учетом локации и профиля потребителя в конкретном торговом центре, это рестораны, выбранные с учетом потребительских предпочтений в конкретном месте, гастромаркеты, кофейни, фуд-холлы, локальные концепции. При этом гастрономия постепенно перестает быть конкурентным преимуществом и становится обязательным элементом успешной концепции ТЦ.

Следующий перспективный формат в большей степени трансформирующий торговые центры – фитнес-клубы, не только классические, но boutique fitness, студии пилатеса, сайкл-студии, йога, функциональный тренинг. Сюда же я бы отнесла близкий по смыслу – спортивно-развлекательный формат. Например, падел-теннис, сквош, симуляторы гольфа, VR-развлечения.

Кроме этого, я бы отметила различные семейные развлекательные форматы, услуги, связанные с обучением (языковые школы, курсы рисования и т.п.), медицинские сервисы и омниканальные решения на стыке офлайн- и онлайн-торговли - пункты выдачи заказов, шоурумы DTC-брендов, разные сервисные центры.

Такие арендаторы могут привлечь в ТЦ новую аудиторию, которая может заинтересоваться и другими предложениями в этом торговом центре.