Инициатива расширить льготную семейную ипотеку на вторичный рынок может заметно изменить баланс спроса

Но эффект для первички и девелоперов оценивается по-разному — от «сильного перетока» до «точечного влияния».

Консенсус есть только в одном — мера расширяет доступность жилья.
 

Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании «Мармакс»:

"В текущих условиях такое решение может заметно перераспределить спрос в пользу вторичного жилья.

Часть покупателей может переориентироваться на готовые объекты, где ниже порог входа и быстрее проходит сделка.

Это, в свою очередь, может привести к дополнительному снижению интереса к новостройкам. При этом для семей с детьми важны не только стоимость и доступность сделки, но и качество среды, поэтому спрос будет смещаться туда, где это сочетание выглядит наиболее выгодно.

Как мера поддержки граждан семейная ипотека должна в первую очередь работать на повышение качества жизни.

В этом контексте, на наш взгляд, важно развивать именно инструменты покупки в новостройках. Речь может идти об увеличении лимитов для приобретения квартир большей площади на первичном рынке, а также о возможности включения ремонта в ипотеку.

Такие меры позволят семьям улучшать жилищные условия в современных проектах при сохранении доступного уровня ежемесячных платежей".

Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»:

"Если программа будет расширена на другие города, где предложение на первичном и вторичном рынках достаточно велико, это может привести к росту цен на вторичное жилье. В свою очередь, застройщики столкнутся с проблемами реализации своих объектов и риском задержек в строительстве, поскольку спрос может перераспределиться с новостроек на вторичное жилье.

Риски, связанные с изменениями правил, уже отражены в ценах на первичном рынке. Для того чтобы программа действительно выполняла свою целевую функцию – поддерживала обновление жилого фонда и способствовала повышению рождаемости – необходимо стимулировать предложение на первичном рынке".

Юлия Пичугина, директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании «Новая Эра»:

"Как девелопер, мы понимаем логику расширения семейной ипотеки на вторичный рынок, поскольку для многих семей, особенно многодетных, это станет реальным шансом быстрее решить жилищный вопрос: они смогут гибче использовать материнский капитал и собственные средства, выбрать готовую квартиру рядом с работой, школой и привычной инфраструктурой, избегая ожидания сдачи дома. В результате это оживит сделки на рынке в целом, повысит мобильность семей и обеспечит более ровный спрос, потому что часть покупателей, откладывавших решение из-за ограниченного бюджета, сможет выйти на сделку уже сейчас.
Однако у этой меры есть и обратная сторона: если льготный инструмент станет доступен на вторичке в равной степени, значительная часть спроса может перетечь из новостроек в готовое жильё, особенно в локациях, где вторичный фонд заметно дешевле или где покупателям важнее быстрый переезд, а не ожидание стройки. Для первичного рынка это усилит ценовую конкуренцию и повысит риск снижения темпов продаж, что приведёт к более осторожным стартам новых проектов и более жёсткой работе с себестоимостью, ведь девелоперская модель опирается на прогнозируемый денежный поток и продажи на этапе строительства.
В итоге эту меру можно считать поддерживающей рынок недвижимости в широком смысле, поскольку она расширяет доступность жилья и увеличивает число реальных покупателей, но для девелоперов она несёт дополнительные риски: переток спроса на вторичку повышает неопределённость по темпам реализации новостроек, усложняет планирование проектного финансирования и инвестиций в новые очереди, а также увеличивает вероятность откладывания проектов, особенно в массовом сегменте и в районах с большим объёмом недорогой вторички".

Давид Худоян, генеральный директор компании «OptimaDevelopment»:

"Семьи с детьми, получив возможность использовать льготную ставку не только для первичного рынка, но и для вторичного, с большей долей вероятности будут рассматривать уже готовые квартиры в удобных локациях, с понятной инфраструктурой и без риска срыва сроков строительства.

Это означает, что девелоперам придется работать уже не только с продуктом, но и с убедительной повесткой вокруг качества, ликвидности и долгосрочной ценности проекта.

Я склонен считать, что расширение семейной ипотеки на вторичный рынок в целом поддерживает рынок недвижимости как структуру. С одной стороны, мера повышает общую ликвидность, снижает барьеры для социально важных групп населения и удерживает семейный спрос внутри рынка, а не за его пределами.

С другой стороны, увеличивается конкуренция с уже сформированным вторичным фондом. В такой ситуации выигрывают проекты с четким позиционированием, качественным брендом, продуманной и главное устойчивой репутацией застройщика".

Светлана Пинигина, основатель компании «Пинигина Консалтинг»:

"Расширение семейной ипотеки на вторичный рынок, безусловно, приведёт к перераспределению спроса.

Если на вторичном рынке появятся льготные инструменты, часть клиентов, подпадающих под эти условия, неизбежно сместит фокус на готовое жильё.
Соответственно, для первичного рынка это станет серьёзным вызовом.

Сейчас застройщики за счёт льготной ипотеки и субсидирования ипотеки для стандартных условий частично удерживают спрос. Его перераспределение в пользу вторички лишит девелоперов как минимум половины выручки.

Однако ключевое отличие нынешней ситуации в том, что мы наконец-то видим смену тренда по ключевой ставке.Мы видим, что ЦБ уже несколько решений подряд планомерно снижает ключевую ставку. Сигналом к плавному смягчению политики стало установление «ключа» на уровне 15% годовых.

В результате рыночная ипотека постепенно — медленно, но верно — становится более доступной.
Таким образом, перераспределение спроса при введении льготных программ неизбежно, но оно будет происходить в новых условиях. Если раньше вторичный рынок был зажат между высокой ставкой и отсутствием льгот, то сейчас благодаря начавшемуся смягчению денежно-кредитной политики и возможному расширению семейной ипотеки у него появляются реальные инструменты для привлечения покупателей.

Для первичного рынка это означает необходимость адаптироваться: либо более гибко подходить к ценообразованию, либо усиливать конкурентные преимущества, которых у новостроек по-прежнему много — от инфраструктуры до юридической чистоты сделки.

Главное, что ситуация сдвинулась с мёртвой точки и постепенное снижение ставки создаёт базу для восстановления спроса в обоих сегментах".

Алёна Садрутдинова, директор по маркетингу СК «Гарантия» (г.Краснодар):

"Существенного изменения в спросе на первичном рынке такая мера не принесёт.

Многодетные семьи в большинстве случаев ориентируются не просто на квадратные метры, а на качество среды: современные планировки, безопасные дворы, наличие школ, детских садов, поликлиник в шаговой доступности.

Эти параметры в массе своей обеспечивает именно новое жильё. Вторичный фонд, особенно в старых домах, этим требованиям часто не соответствует.

Поэтому даже при расширении льгот на вторичку значимая часть целевой аудитории сохранит интерес к новостройкам. Те, кто собирался покупать новую квартиру, уже к этому подготовились и вряд ли пойдут во вторичку за ипотечной скидкой.

Частичное перераспределение возможно, но оно будет точечным.

Речь скорее о семьях, для которых критична разница в бюджете покупки или локация — например, желание остаться в уже обжитом районе. Но говорить о системном перетоке спроса с первички на вторичку не приходится.

Кроме того, важно понимать: семьи не принимают решение о рождении третьего ребёнка, исходя из параметров ипотечной программы. Соответственно, сама по себе мера не создаст новый массовый спрос, а лишь немного перераспределит уже существующий".