Новые требования ЦБ могут ударить по запускам ЖК

ЦБ собирается учитывать при резервировании не только финансовое состояние застройщика, но и ход строительства, темпы продаж, соблюдение сроков и долю рассрочек.

Для рынка это означает более жесткий отбор проектов и осторожность с новыми стартами.

Главный риск для отрасли — рост себестоимости строительства. Если кредиты для девелоперов подорожают, дополнительные расходы в итоге могут лечь в цену квадратного метра.

Эксперты считают, что в выигрыше окажутся крупные устойчивые игроки, тогда как небольшим компаниям запускать новые ЖК станет заметно сложнее.

Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами:

"Такой подход сделает стоимость кредитов напрямую зависящей от дисциплины девелопера.

С одной стороны, банки уйдут от формального аудита фин.отчетности, с другой стороны, застройщики вынуждены будут сокращать объемы предоставляемой рассрочки. Остается непонятным возможный механизм злоупотребления со стороны банков, но то, что это подстегнет девелоперов не срывать сроки, это уже очевидно.

Возможно, это произойдет за счет ухудшения качества. Кроме того, некоторые застройщики уводят часть целевых средств на сторонние проекты, в будущем проекты таких девелоперов будут подлежать 100% резервированию, что значительно снизит доступность финансирования. И, разумеется, данная система будет выгоднее для опытных девелоперов, вымывая с рынка мелких игроков.

Уже сейчас появляются альтернативные инструменты, которые в скором времени придут на смену программам рассрочки. Например, вместо чистой длительной рассрочки может быть кратковременная рассрочка до ввода в эксплуатацию с последующим обязательным переходом на ипотеку с учетом возможного дальнейшего снижения ключевой ставки. Помимо этого все чаще возникают программы трейд-ин, жилищный лизинг, доходные дома, различные акции в случае приобретения нескольких лотов единовременно, а также появление новых ЗПИФ, ориентированных на сбор средств инвесторов для строительства недвижимости, в том числе и жилой.

Проектное финансирование определенно станет более избирательным. Застройщики с сомнительной репутацией могут столкнуться с невозможностью найти финансирование новых проектов. Крупным застройщикам придется больше усилий прикладывать к выполнению взятых обязательств и устранению недостатков. В длительной перспективе все это приведет к консолидации рынка вокруг крупных игроков. В целом будет наблюдаться тренд на сокращение объемов нового строительства как обоснованная реакция рынка на новые условия по проектному финансированию. Застройщики будут стараться не рисковать и завершать текущие проекты, отказываясь от новых".

Денис Бобков, руководитель департамента аналитики и ценообразования девелопера Dar:

"По сути, требования остаются прежними. Банки сейчас при оценке девелоперских проектов учитывают финансовое состояние заёмщика и изучают его.

Проектное финансирование начинается с момента получения разрешения на строительство, а до этого согласование, выпуск проектной документации идут в рамках другого кредита.

Это называется Bridge Credit, который в том числе выдаётся и на покупку земельного участка, и, соответственно, на работы до получения разрешения на строительство. В случае бридж-кредита банк всё внимательно изучает, смотрит, на каком этапе находится проект. И на этапе проектного финансирования учитывается, соответственно, то, как идёт строительство, потому что банк закрывает определённые формы отчётности и под них выделяет средства.

Темпы продаж банк и сейчас интересуют, потому что от них напрямую зависит наполнение эскроу-счета и процентная ставка по проектному финансированию.

Исполнение обязательств по кредиту банками учитывается. Также банки внимательно изучают рассрочки, но пока нет чётких сложившихся критериев и единой позиции, какими они могут быть. На это есть разные точки зрения у разных банков"

Елизавета Родина, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой»:

"Ужесточатся правила игры на рынке жилой недвижимости: помимо существующих контролирующих госорганов, у застройщиков появится еще банк, который будет не только следить, но и оказывать влияние на сам бизнес.

Отрасль становится сильно зависимой. Банки не только финансируют, но и решают, как и когда будет развиваться проект. Подобная ситуация на столичном рынке уже происходила, когда в 2009 году ряд крупнейших застройщиков были поглощены банками, не выдержав «свободного плавания».

В текущих непростых условиях банки могут применять к девелоперам более высокие требования к оценке проекта или требовать дополнительное обеспечение – результатом может стать сокращение сроков кредита или повышение ставок.

Увеличение резервов и ужесточение условий кредитования повышают издержки застройщиков, которые приведут к росту себестоимости строительства и, как следствие, к повышению цен на жильё.

Единственным плюсом новых требований ЦБ может стать появление неких люфтов при оценке проектных параметров, которые, возможно, окажут небольшое положительное влияние на условия финансирования.

Субсидированная или траншевая ипотека для снижения ежемесячной кредитной нагрузки на заемщика в ожидании более доступных и адекватных рыночных ставок. И, разумеется, льготная ипотека, но она становится с каждым годом менее доступной для большинства граждан.

Скидки и акционные (краткосрочные) предложения. В жестких рыночных условиях – при снижении спроса, планомерном росте цен и отсутствии доступной рыночной ипотеки – скидки и акции могут помочь в краткосрочном периоде наполнить эскроу-счета. Но использовать их как постоянный инструмент не получится: банки контролируют среднюю цену продажи. Постоянное снижение цены невозможно, да и не перспективно ни с точки зрения стратегии реализации, ни с точки зрения самого продукта.

Выделение резервов под проектное финансирование – это механизм управления рисками, который напрямую влияет на условия кредитования, финансовую устойчивость застройщика и динамику проекта. Для девелопера это означает более жёсткий контроль со стороны банка, потенциальное увеличение стоимости кредита и ограничения в управлении ресурсами, а значит, более осторожный и взвешенный вывод на рынок новых проектов. Банки будут «давать зеленый свет» только тем продуктам, которые, на их взгляд, являются менее рискованными".

Дмитрий Горелов, операционный директор ГК «А101»:

"При первом рассмотрении инициативы представляется, что при выдаче банками кредитов на приобретение земельных участков и строительство МКД норма формирования банками резервов по таким кредитам увеличится, а значит – увеличится и стоимость кредита для девелопера.

Сегодня на отрасль существенное давление оказывает инфляция затрат, а повышение стоимости кредита дополнительно повысит такое давление, что будет сказываться отрицательно на возможности старта новых проектов.

Экономика реализуемых проектов может стать менее устойчивой, что потребует дополнительного участия в них собственного капитала девелоперов, который достаточно ограничен".

Дмитрий Ермышев, директор по продукту компании-застройщика:

"На самом деле ЦБ и так оценивал проекты.

Но если раньше под ПФ нужно было держать фиксированные резервы, то сейчас планируется позволить банкам снизить резервы по застройщикам, которые строят и соблюдают финмодель.

Т.е. новая методика ЦБ — это переход от оценки заёмщика к оценке проекта в рамках отдельных этапов, а не целиком. Если сроки соблюдаются и вся необходимая документация получена, повышенные резервы не потребуются, но если застройщик нарушает обязательства, банки обязаны покрывать риски большими резервами. Это повысит требования к качеству предпроектной подготовки и к самим проектам.


Включение рассрочек в модель оценки рисков. При высокой доле рассрочек банки будут вынуждены увеличивать резервы по таким проектам и, соответственно, либо ужесточать условия кредитования, либо повышать ставку для застройщика.

Добавление требований к темпам продаж и работе с рассрочкой в модель оценки риска дополнительно сужает возможности для старта новых проектов. Скорее всего, мы увидим смещение фокуса на более ликвидные локации с предсказуемым спросом, а также более консервативные финансовые модели".

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», застройщик, владелец ГК «Удача»:

"Основной целью новой методики оценки рисков является сокращение процента строящихся проектов с сорванными сроками реализации.

Предполагаются штрафные санкции для застройщиков допустивших невыполнение заявленных условий по кредиту. На практике ничего нового, но банкам официально дали возможность предъявлять более жесткие условия к девелоперам.

Это усложнит для части компаний возможность запуска своих проектов и не только отсеет с рынка предполагаемые долгострои, но усложнит работу добропорядочных строителей, которые в текущих экономических реалиях оказались в кризисной ситуации. В теории для покупателя подобное отношение банков к рискам должно стать гарантом того, что дольщики получат ключи в срок и спрос на недвижимость в данном сегменте девелоперских проектов должен только увеличиться.

Однако реально на спрос влияют иные факторы, такие как стоимость ипотечного кредита, который напрямую зависит от размера ключевой ставки ЦБ, объем первоначального взноса, который остается достаточно высоким и жесткость требования банков к заемщикам. Плюс новая методика оказывает реальное давление на самих застройщиков, не все из которых готовы работать в таких реалиях.

На сегодняшний день уже выделили 10 неблагоприятных регионов с высокой долей рисков по задержкам с вводом в эксплуатацию объектов и с наибольшей вероятностью давления на обязательства застройщиков со стороны банков. К ним например относятся Ленинградская область, Санкт-Петербург, Республика Крым, Калининградская область, но самая неблагоприятная ситуация в Республике Алтай, где процент риска составляет 36,8%.

В данных регионах вероятность увеличение стоимости строительства велика, что приведет к автоматическому удорожанию недвижимости для покупателя".