Обвала цен на новостройки до конца года не будет — эксперты

После прогноза «Базы» о возможном падении цен на первичном рынке до 30% участники рынка называют такой сценарий малореалистичным.

По их оценке, массового снижения стоимости жилья ждать не стоит даже на фоне слабого спроса.

Девелоперы указывают на рост себестоимости строительства, дорогие кредиты и ограниченный запас маржи, который не позволяет резко уводить цены вниз.
 

Александр Ослопов, финансовый директор ГК «БЭЛ Девелопмент»:

"Банки и сегодня оценивают графики согласований и темпы продаж при открытии финансирования и выдаче траншей, поэтому новые нормы ЦБ во многом закрепляют уже сложившийся подход.
Главный принцип в том, что соблюдение сроков и наличие полной проектной документации не потребуют от банка повышенных резервов.

Если же по проекту накапливаются отставания, банк будет обязан доформировать резервы до 15–20 процентов, что напрямую удорожает обслуживание кредита для застройщика.

Для самых надёжных заёмщиков минимальный резерв может снижаться почти до нуля, тогда как для проблемных объектов он способен вырасти кратно, усиливая разрыв в доступности денег.

Рассрочка в этой системе считается фактором риска по простой причине: покупатель заключил договор, но деньги на эскроу-счёт поступают медленно и частями, а значит, реальное покрытие кредита оказывается заметно ниже цифр в отчётности о продажах.

Этот разрыв вынуждает банк закладывать дополнительную «подушку» на случай, если платежи от дольщиков прекратятся, поэтому высокая доля рассрочек автоматически ведёт к росту резервов.
Чтобы поддержать спрос в условиях дорогой ипотеки и при этом не портить резервную позицию банка, девелоперы могут делать упор на совместные программы субсидирования ставки, траншевую ипотеку, трейд-ин и прямые скидки, которые быстрее наполняют эскроу-счета.

Рост резервных отчислений в сочетании с нынешней стоимостью фондирования может заставить небольших и средних застройщиков отложить запуск новых проектов, что сократит будущий ввод жилья.

Для сохранения рентабельности застройщикам придётся активнее оптимизировать затраты, менять квартирографиюи ужиматься в сметах, то есть давление на себестоимость строительства действительно усилится.

При этом прозрачным проектам с устойчивыми продажами и чётким графиком новые правила угрожают мало, лишь формализуя ту оговорку, которую рынок во многом уже выполняет".

Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы»:

"Сценарий падения цен на первичном рынке на 15-30% до конца года нереалистичен. У девелоперов нет запаса маржи для такого маневра.

Себестоимость строительства и стоимость проектного финансирования продолжают расти, цены в целом следуют за инфляцией. Существенная коррекция вниз означала бы выход за пределы экономической модели проектов.

В текущей ситуации - это не может быть реализовано. Что касается индивидуальных скидок и специальных условий под конкретного клиента, то такой сценарий вероятнее всего может быть применим в низколиквидных проектах.
Ценовой разрыв между котлованом и высокой стадией строительства перестает быть существенным.

В некоторых случаях готовые варианты от девелоперов могут быть даже дешевле. В целом же, по итогам первого квартала в Московской области более трети сделок приходится на корпуса в высокой стадии строительства".

Виктория Кардаш, руководитель территориального управления продаж "Восток" ГК "А101":

"Резкое падение цен на новостройки на 15-30% действительно маловероятно: себестоимость растёт из‑за подорожания материалов, рабочей силы и инфляционного фона.

При стабильном спросе на жильё застройщик не станет работать в убыток.

Вместо ценового обвала девелоперы активно развивают партнерские предложения и индивидуальные условия: рассрочки, траншевая ипотека, персональные скидки.

Дополнительным фактором для сохранения текущего темпа ценообразования станет и действующая политика ЦБ по поэтапному снижению ключевой ставки — рынок недвижимости ожидает видимого оживления уже осенью".

Анзор Берсиров, первый заместитель генерального директора ГК «ТРЕСТ»:

"Сценарий снижения стоимости новостроек на 30% в Петербурге и Ленинградской области сегодня абсолютно нереалистичен, так как рентабельность новых проектов фактически стремится к нулю.

Мы не можем снижать цены, поскольку себестоимость строительства непрерывно растет, а проектное финансирование обходится крайне дорого.

Ставка по банковским кредитам хоть и снижается, но все еще остается высокой из-за падения объема продаж на фоне сокращения ипотечных программ. Из-за высоких ставок по кредитам заемные деньги стоят слишком дорого, что лишает застройщиков прибыли. В таких условиях для снижения стоимости квадратного метра в новостройках просто нет финансового фундамента.

Ситуация, когда жилье на стадии котлована оказывается дороже готовых квартир в той же локации, действительно является нашей новой реальностью. В таких условиях любое резкое удешевление строящихся объектов недвижимости стоит воспринимать как тревожный сигнал.

Существует вероятность, что это экстренная попытка застройщика спастись от краха, что несет в себе непредсказуемые риски для покупателей".

Александр Свинолобов, генеральный директор девелоперской компании STAVNI:

"Сценарий снижения цен на 15-30% на первичном рынке я считаю нереалистичным. Для этого нет экономических предпосылок. Себестоимость строительства за последние годы существенно выросла – это и материалы, и проектное финансирование, и требования к проектам, и инфраструктурная нагрузка. Девелопер сегодня не может снижать цены в таком диапазоне 15-30% без прямого ущерба экономике проекта. Скорее можно говорить о точечной корректировке в отдельных проектах, где изначально была заложена завышенная цена, но это точно не системная тенденция.
При этом действительно меняется форма работы с ценой. Рынок становится более гибким, чаще используются индивидуальные условия – скидки, субсидированные ипотечные программы, специальные предложения под конкретного клиента. Это позволяет девелоперам сохранять ценовую политику в открытом контуре, но при этом работать со спросом. Недвижимость при этом не дешевеет, просто рынок становится более переговорным и еще более клиентоориентированным.
Что касается ранней стадии строительства. Раньше покупка на котловане гарантировала значительный ценовой выигрыш, сейчас этот разрыв между ценой “котла” и ценой готового дома сократился. Но экономический смысл по-прежнему есть: цена квартиры на старте продаж любого проекта будет ниже цены готовой, иначе не бывает. К тому же при раннем входе в проект покупатель получает не только экономическую выгоду в формате фиксированной цены, но и возможность выбора: лучших планировок, видовых характеристик, этажности. Плюс сохраняется потенциал роста стоимости по мере готовности проекта, особенно если речь идет о качественной локации и сильном продукте.
В целом рынок сейчас проходит этап переоценки. Импульсного спроса стало меньше, наблюдаются изменения в льготных программах, решения принимаются дольше и сделки тоже проходят дольше, но это не означает, что цены будут резко снижаться".

Ольга Клещеева, руководитель Аналитического центра «Авито Недвижимости»:

"Первичный рынок действительно переживает более сложный период, чем несколько лет назад.

Льготные ипотечные программы заметно поддержали сегмент новостроек — и по ценам, и по темпам продаж, к которым девелоперы успели привыкнуть. Сейчас, по мере сокращения разницы в ценах первичный и вторичный рынки начинают активнее конкурировать между собой.

Но даже на этом фоне сценарий снижения цен на новостройки на 15–30% до конца года выглядит малореалистичным. Такая коррекция станет критичной для финансовых моделей многих девелоперов.

Более вероятен другой сценарий: точечное снижение цен по отдельным проектам, и рынок уже это частично показывает. Но важно учитывать базу сравнения: часто речь идет о коррекции от пиковых цен конца 2025 года.

Параллельно рынок чаще уходит в более гибкие условия по отдельным проектам и форматам жилья: девелоперы активнее используют рассрочки, субсидированные ипотечные программы и индивидуальные предложения (например, нулевой первоначальный взнос) — инструменты, которых нет у продавцов на вторичном рынке. Эти специальные условия не всегда отражаются в официальных ценах на жилье.

Если вспомнить, как рынок отреагировал на отмену льготной ипотека в середине 2024 года, то можно отметить, что в среднем по России цена не снизилась, а, напротив, прибавила порядка 10% (175 тыс. рублей за квадратный метр в первом полугодии 2024 года против 194 тыс. рублей за квадратный метр во втором).

Текущий срез по фактическим сделкам подтверждает, что значительного падения цен пока ожидать не стоит: в марте 2026 года средняя цена квадратного метра в РФ по зарегистрированным ДДУ была на 3% выше, чем годом ранее, а по итогам I квартала — на 2% выше, чем в I квартале 2025 года.

Важно учитывать, что новостройки сохраняют самостоятельную ценность для покупателей. Такой формат жилья остается востребованным за счет современных планировочных и архитектурных решений, новой инженерии и более высокого уровня комфорта.

Поэтому даже при расширении предложения так называемой новой вторички интерес к первичному рынку будет сохраняться".

Павел Бушков, исполнительный директор девелоперской компании “Мармакс”:

"На мой взгляд, снижение цен на новостройки возможно не более, чем на 10-15%, это как раз те скидки, которые мы чаще всего видим на рынке.

Сейчас основным мотивирующим к скидкам фактором является банк, который осуществляет давление на девелопера при невыполнении ковенант по продажам.

В то же время он же и является сдерживающим фактором размера скидки, поскольку минимальная цена продажи также является ограничением со стороны банка.

Скидки и индивидуальные условия, появляются в готовых проектах потому, что девелопер уже сформировал себестоимость ранее и может себе позволить реализацию квартир со скидкой с целью погашения кредита.

При этом, себестоимость строительства уже сданных проектов значительно ниже плановой себестоимости строительства новых проектов, поэтому мы можем наблюдать более высокую стоимость новых проектов по сравнению с уже сданными в одной локации.
  
Приобретение жилья на стадии котлована целесообразно, поскольку цена на новостройку будет расти инфляционно вследствие роста себестоимости строительства, растущих расходов на реализацию квартир, а также банковских расходов.

Также банковская модель проекта за период строительства предполагает рост цены минимум на 25%. Да, в период сдачи объекта его цена может быть сопоставима с ценой новых объектов на этапе котлована, но она точно будет на 25-30% выше цены этого проекта на этапе котлована".

Дмитрий Польской, Руководитель цифрового развития продаж Ташир Эстейт:

"Сценарий снижения цен на 15–30% в целом реалистичен при сохранении жёсткой денежно-кредитной политики и высокой ставки рефинансирования.

Обсуждение такого варианта всё чаще присутствует в комментариях экспертов и участников рынка, что отражает устойчивое давление на спрос.
При этом важно разделять номинальную и реальную динамику цен.

Условные 10 млн рублей в начале и в конце года имеют разную покупательную способность, поэтому ожидание прямого номинального снижения цен на 30% в горизонте года некорректно.

Фактическая коррекция в значительной степени уже происходит через рыночные механики — скрытые скидки, субсидированные ипотечные ставки и рассрочки. В среднем ориентир дисконта в сделках составляет порядка 15–20% от заявляемой цены. Оставшаяся часть «условного снижения» компенсируется инфляцией.
Иными словами, даже при номинальном росте цен, например на 5% при инфляции около 10%, в реальном выражении формируется снижение стоимости.

Однако этот эффект не всегда очевиден для конечного потребителя и становится заметен только при росте реальных располагаемых доходов.

На фоне снижения платёжеспособного спроса и сокращения льготных программ девелоперы избегают публичного снижения цен, чтобы не обесценивать продукт и не формировать ожидание дальнейшего падения.

Вместо этого рынок становится более гибким и переговорным.

Основные инструменты:
— индивидуальные скидки
 —субсидированные ипотечные программы
 — длительные рассрочки
 — включение в стоимость отделки, меблировки и дополнительных сервисов
Фактически финальная цена всё чаще формируется не на витрине, а в структуре конкретной сделки.

Экономический смысл покупки на ранней стадии трансформируется.
Если раньше ключевым аргументом была разница в цене между «котлованом» и готовым жильём, то сейчас этот разрыв сокращается, а в отдельных проектах нивелируется или даже разворачивается. Вторичный рынок при этом быстрее подстраивается под спрос: собственники чаще готовы снижать цену и договариваться по условиям, чтобы ускорить продажу, тогда как первичный рынок реагирует более сдержанно и сохраняет заданный уровень цен дольше.
В этих условиях девелоперы смещают акцент с цены на продукт и финансовую модель. Один из ключевых инструментов — «упаковка» предложения: добавление отделки (предчистовой, чистовой, дизайнерской) и меблировки, которые можно включить в стоимость и профинансировать через ипотеку или рассрочку".