Офисный лизинг расширит круг покупателей, но драйвером рынка не станет

На рынке коммерческой недвижимости появился новый инструмент офисный лизинг.

По сути, это альтернатива классической покупке и аренде: компания получает контроль над помещением сейчас, но не отвлекает единовременно большой объём капитала.

Эксперты считают, что инструмент пока не станет массовым и останется нишевым.

 

Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group:

В настоящее время рано говорить о том, что лизинг может стать драйвером офисного рынка.

Такая модель действительно может расширить круг потенциальных покупателей, прежде всего за счёт компаний, которые рассматривают приобретение офиса для собственных нужд, но не готовы единовременно инвестировать значительный объём средств. Инструмент также может быть востребован среди части инвесторов, предпочитающих более гибкие финансовые модели входа.

Кроме того, для юридических лиц лизинг также может быть интересен с точки зрения возможных налоговых преимуществ и более гибких процедур согласования по сравнению с классическим кредитом.

Однако пока что лизинг выглядит более актуальным механизмом в тех сегментах рынка, где покупатель чувствителен к размеру первоначальных вложений и рассматривает его как возможность распределить финансовую нагрузку на длительный срок.

Инструмент только начинает распространяться и пока используется ограниченным числом девелоперов, причём преимущественно теми, кто строит офисы в развивающихся районах и по программе МПТ.
В качественных же проектах в востребованных локациях лизинг вряд ли станет определяющим фактором спроса.

Здесь покупатели, как правило, обладают достаточным объёмом собственных средств либо имеют возможность закрыть сделку в обозримой перспективе. Поэтому они чаще рассматривают прямую покупку или различные формы рассрочки, а не инструменты долгосрочного финансирования.
На примере проектов West Wind Group мы видим, что спрос в первую очередь формируется за счёт клиентов, заинтересованных в конкретной локации, качестве продукта и инвестиционном потенциале объекта.

В таких проектах решение о покупке редко зависит исключительно от доступности заёмного финансирования.
Но не исключено, что по мере развития рынка лизинг станет одним из дополнительных инструментов стимулирования спроса, как ранее произошло с программами рассрочки.

Однако его дальнейшее развитие будет зависеть от множества факторов: макроэкономических условий, востребованности среди покупателей, конкурентоспособности условий финансирования, распространения среди девелоперов.

Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY:

Офисный лизинг - это не столько альтернатива аренде, сколько альтернатива покупке офиса за счет собственных средств или классического кредита.

По сути, появляется промежуточный механизм: компания получает контроль над помещением уже сейчас, но не отвлекает одномоментно значительный объем капитала.

Главное преимущество для бизнеса - сохранение ликвидности. Для компаний, которые планируют находиться в конкретной локации 5–10 лет и рассматривают офис как стратегический актив, такая схема может быть рабочей: они фактически переходят от арендной модели к модели постепенного приобретения недвижимости.
При этом массовой заменой аренде офисный лизинг не станет.

Большинству арендаторов по-прежнему важна гибкость, возможность менять площадь и не брать на себя долгосрочные обязательства по активу. Поэтому инструмент, скорее всего, займет нишу между арендой и покупкой.

Для рынка это прежде всего новый канал продаж офисов. Теперь компании смогут выбирать уже не между двумя, а между тремя моделями: арендовать офис, приобрести его сразу или входить в актив через лизинговую схему. В результате конкурировать между собой будут не только разные объекты, но и разные модели владения и пользования офисной недвижимостью.