Почему в мегаполисах сокращаются запуски новых жилых проектов

По итогам 2025 года объёмы запуска новых жилых проектов снизились в 10 из 16 городов-миллионников.

В целом по стране девелоперы вывели на рынок 41,3 млн м² — почти на 12% меньше, чем годом ранее.

Основные причины — дорогие деньги, нестабильный спрос и пересмотр стратегий застройщиков.
 

Ростислав Трубецкой, главный Экономист ПИК:

"Девелоперы притормаживают запуск новых проектов на фоне высокой неопределённости экономической ситуации.

Рыночные ставки по ипотеке остаются высокими, что существенно ограничивает приток покупателей, а дополнительным фактором стало ужесточение правил получения семейной ипотеки.

В таких условиях запуск новых проектов, особенно в массовом сегменте, становится менее предсказуемым с точки зрения продаж и финансовых показателей.

Как будет развиваться ситуация дальше, во многом будет зависеть от изменений в денежно-кредитной политике и доступности ипотечных инструментов.

Пока рынок находится в фазе ожидания и адаптации, а дальнейшие решения по запускам будут приниматься уже исходя из новой макроэкономической реальности".

Людмила Митченко, специалист по недвижимости «ГРР ГРУПП»:

"Я бы не стала утверждать, что 2025 год показал такие уж плохие значения.

Динамика в районе 12% — это обычная реакция строительной отрасли на ситуацию в стране в целом. Такие колебания возможны в любой год и каких-то необычных причин для этого нет.

Если смотреть шире, на прошедшую пятилетку, то самым кризисным был 2022 год. Это происходило по известным причинам. После же предложение жилой недвижимости и спрос на нее стали выравниваться.

Сейчас девелоперы также сдают объекты. Единственная сложность кроется в площадях. Количество привлекательных участков для застройки в крупных городах стремительно сокращается.

Если раньше говорилось, что только Москва не резиновая, то теперь люди все чаще рассматривают для переезда также и региональные мегаполисы, и это явление затрагивает почти все крупные города.

Хотя застройщики вполне успешно решают проблему дефицита земли увеличением этажности домов".

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:

"Снижение темпа стартов новостроек в 2025 году объясняется прежде всего дорогим проектным финансированием.

На фоне действия рекордно высокой ключевой ставки большинство застройщиков вынуждены были откладывать выход проектов на рынок.

В условиях жесткой монетарной политики гораздо сложнее сформировать финмодель, позволяющую рассчитывать на значительную маржинальность.
Многим девелоперам удалось избежать оттока дольщиков благодаря активному внедрению рассрочек.

Однако этот инструмент подразумевает замедление наполнения эскроу-счетов. В отличие от ипотечных сделок и покупок со стопроцентной оплатой, в данном случае при подписании договора долевого участия компания получает только сумму первого взноса.

Следовательно, затягивается процесс сокращения заградительных ставок по проектному финансированию. В результате только наиболее финансово устойчивые девелоперы, а также компании, реализующие новостройки в рамках частно-государственного партнерства(прежде всего проекты КРТ), имели возможность сохранить либо даже увеличить свою активность на рынке.

Текущий спад числа стартов носит временный характер, обусловленный, главным образом, действием высокой ключевой ставки. По мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ ситуация на рынке недвижимости в РФ постепенно стабилизируется.

Тем не менее, пиковых значений девелоперской активности в 2026 году ждать не следует.

Игрокам рынка предстоит непростая адаптация к меняющимся экономическим условиям. В то же время девелоперскую активность точно будет стимулировать отложенный спрос.

По мере снижения доходности депозитов клиенты будут выводить средства со вкладов и инвестировать преимущественно в жилую недвижимость".