Просрочки застройщиков мешают работе брокеров и риелторов — Эксперты

После заявления основателя «Этажей» Эльдара Хусаинова о росте просрочек по выплатам риелторам и приостановке продаж объектов проблемных девелоперов на рынке вновь заговорили о платежной дисциплине застройщиков.

Уточнили у экспертов, насколько ухудшилась платежная дисциплина застройщиков перед риелторами, брокерами и другими контрагентами, а также можно ли считать рост таких задолженностей ранним признаком финансовых проблем у девелопера.

Елена Трофимова, эксперт на рынке недвижимости с 17-летним стажем:

Очень хочется надеяться, что задержки выплат риелторам пока еще не переросли в систему. Продажи новостроек просели, а деньги покупателей заперты на эскроу-счетах до конца стройки. Свободного кэша у застройщиков на коммерческие расходы просто нет, поэтому они начинают экономить на тех, кто эти продажи им обеспечивает.

В такой реальности жесткие меры агентств — единственный способ выжить. Терпеть долги по 3–4 месяца больше нельзя, а блокировка продаж и суды после 90 дней просрочки — вынужденная мера личного выживания, но абсолютно оправданная. Даже благополучная Тюмень уже столкнулась с первыми за долгое время банкротными исками к девелоперам, так что коллегам пора переходить на жесткий прагматизм и защищать свои деньги.

Алексей Музыка, директор Domina Invest:

В 2026 году у части застройщиков действительно стали чаще возникать задержки расчетов с риелторами, брокерами и подрядчиками. Причины лежат в экономике проектов: высокая стоимость финансирования, снижение темпов продаж, рост себестоимости и более жесткое управление денежным потоком.

При этом задержка комиссионных не всегда означает, что застройщик находится на грани закрытия или банкротства. Бывают компании, которые продолжают строить и продавать, но при этом долго не рассчитываются с партнерами.

Для инвестиций это значимый индикатор качества девелопера. При оценке проекта нужно смотреть не только на продажи и стадию строительства, но и на долговую нагрузку, график раскрытия эскроу, долю рассрочек, судебные споры, сроки расчетов с контрагентами и фактическую платежную дисциплину. Если компания начинает задерживать обязательства перед партнерами, риск проекта для инвестора повышается.

Партнерам застройщиков в такой ситуации стоит заранее закреплять в договорах сроки выплат, порядок подтверждения сделки, ответственность за просрочку и право приостановить работу при нарушении графика расчетов.

Венера Шайдуллина, директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право»:

У крупных устойчивых девелоперов с хорошей распроданностью проектов и доступом к банковскому финансированию ситуация может оставаться управляемой. Но сам рост жалоб со стороны риелторов, брокеров и подрядчиков — важный тревожный сигнал.

Для контрагентов это ранний индикатор ухудшения финансового поведения девелопера. Особенно если задержки становятся системными, не объясняются документально и сопровождаются переносом сроков, изменением условий договоров или попытками навязать взаимозачеты.

В договорах нужно жестче фиксировать срок выплаты комиссии, санкции за просрочку, право приостановить продвижение объектов и обязанность раскрывать статус сделки.

По проблемным девелоперам логично переходить на авансовую, частично авансовую или поэтапную модель оплаты.

Анна Маркина, глава Московского Бизнес Клуба, руководитель премии «Рекорды рынка недвижимости»:

Пока я бы не драматизировала ситуацию и не говорила о системной проблеме рынка. Во многом это связано с кассовыми разрывами, которые возникают на фоне снижения темпов продаж, высокой стоимости финансирования и общей перестройки рынка после завершения массовых льготных программ.

Безусловно, рост задолженности перед контрагентами — это сигнал, на который стоит обращать внимание. Однако в большинстве случаев речь идет не о критических финансовых проблемах, а о временных сложностях.

Я уверена, что рынок постепенно адаптируется к новым условиям. Девелоперам необходимы продажи, а продажи невозможны без партнерской сети, брокеров и агентств недвижимости.