Рынок недвижимости ждёт сохранения ключевой ставки

Часть экспертов допускает сегодня символическое снижение на 0,5 п.п., но подчёркивает — даже если это произойдёт, быстрого эффекта для рынка жилья ждать не стоит.

Сначала дешевеет проектное финансирование, затем — постепенно — начинает корректироваться ипотека.

Олег Качинский, директор по развитию «Хайтэк Девелопмент»:

"Мы предполагаем, что 13 февраля Центральный банк вероятнее всего сохранит ключевую ставку на уровне 16%. Сейчас инфляционные ожидания остаются высокими, поэтому регулятору скорее важно закрепить замедление роста цен, чем торопиться со снижением «ключа».

При этом есть вероятность альтернативного варианта развития событий — символического шага назад до 15,5%. Но даже в этом случае эффект для рынка жилья будет постепенным: сначала последовательно начнёт снижаться стоимость проектного финансирования, затем будет заметен более долгосрочный результат — увеличение доступности ипотеки.

В целом решение ЦБ само по себе не станет триггером для резкого роста объёма нового предложения жилья. Банки уже работают избирательно и кредитуют не рынок, а конкретные, понятные проекты. При сохранении ставки на уровне 16% логика останется прежней. Даже если произойдёт небольшое снижение, эффект будет скорее психологическим: больше диалога, но без массового запуска новых площадок. Ключевое — не ставка, а уверенность банков в продажах и устойчивости спроса".

Илья Колунов, генеральный директор ГК «Садовое кольцо»:

"Большинство экспертов сходятся во мнении, что ставка останется прежней. К сожалению, в 2026 году Росстат фиксировал высокую инфляцию на отметке 0,19–0,2% в неделю, а Минэкономразвития оценило годовую инфляцию в РФ на уровне 6,45%, что выше прогноза ЦБ. В таких условиях говорить о понижении ставки не приходится. Остаётся лишь надеяться, что не случится её повышения.

Если ставка всё-таки снизится, то возможен небольшой рост интереса покупателей к рыночной ипотеке. Мы уже фиксировали единичные сделки с использованием этого финансового механизма, и в случае снижения кредитной ставки до 16% доля рыночной ипотеки может подрасти до 5% от всего ипотечного объёма. Однако по-настоящему массовым этот инструмент станет, только когда ипотечные ставки достигнут хотя бы 12%.

В случае если ключевая ставка не изменится, в первом квартале этого года мы увидим затишье на рынке новостроек после ажиотажного спроса конца 2025 – начала 2026 года.

Любое снижение ставки позитивно отражается на финансовых моделях девелоперов, снимая с компании часть долговой нагрузки. В случае же сохранения или даже поднятия ключевой ставки можно ожидать, что число новых проектов, которые выведут девелоперы в первой половине 2026 года, окажется ниже показателя за аналогичный период 2025-го".

Канаев Сергей, директор департамента коммерческой недвижимости Sezar Group:

"Ожидаем сохранения ключевой ставки на прежнем уровне — 16% годовых.

Если инфляция останется выше целевого ориентира (4–5%), а «ключ» в диапазоне 14–16%, ипотечные ставки снизятся незначительно: до 16–17% — по рыночной ипотеке, до 9,5–10% — по льготным программам.

Если базовый прогноз Банка России на 2026 год не оправдается и средняя ключевая ставка сохранится на уровне выше 13–15%, застройщики столкнутся с усилением давления со стороны процентных расходов. Это несёт в себе системные риски: от задержки сроков ввода объектов до необходимости масштабной реструктуризации долгов и возможной смены контроля над проектами. В конечном итоге готовность банков финансировать новые стройки будет напрямую зависеть от того, насколько динамично регулятор перейдёт к снижению ставки".

Юлия Архангельская, руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании “Мангазея”:

"Скорее всего ставку сохранят на прежнем уровне, в лучшем случае мы увидим снижение еще на 0,5%, которое принципиально не поменяет ситуацию на ипотечном рынке как первичной, так и вторичной недвижимости. Ключевые факторы - увеличение инфляции на фоне выросших тарифов, увеличения НДС, а также новые правила льготной ипотеки, которые снизят долю выдачи кредитов под низкий процент.

Базовая ставка будет сохранятся около 16–16,5% ближайшие полгода. Изменение будет оказывать прямое влияние, чем ниже ключевая, тем ниже базовая ставка, а значит и сопутствующие программы. При этом нужно понимать, что чем ниже будут процентные ставки - тем выше будут цены.

Ипотека никуда не денется, базовые программы продолжат развиваться, предлагая людям возможность приобрести жилье даже в непростых экономических условиях. Да, сейчас заметна стагнация — это было ожидаемо после январского ажиотажа, когда рынок переваривал пик спроса. Но он быстро адаптируется: сделки стабилизируются, а интерес покупателей не сохранится".

Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION:

"В прошлом году ЦБ взял курс на снижение ключевой ставки, и даже на последнем заседании совета директоров понизил ее на 0,5 пп. А в конце года такое бывает крайне редко.

Впрочем, на фоне повышения НДС и сезонных факторов, инфляция в России сильно ускорилась в начале 2026-го. Поэтому вероятнее всего, что как минимум, в этот раз ЦБ возьмет паузу.

Соответственно сохранится некий статус-кво до тех пор, пока инфляция не начнет вновь уверенно снижаться".

Людмила Петухова, директор Департамента сопровождения продаж «ОМ Девелопмент»:

"Мы видим устойчивые экономические предпосылки для снижения ключевой ставки в течение года, по нашим оценкам, она может опуститься до уровня около 12% к его концу.

При этом на ближайшем заседании 13 февраля мы, скорее, ожидаем сохранения текущего уровня ключевой ставки или ее незначительное снижение в пределах 0,5 п.п.

Снижение ключевой ставки способно запустить механизм продаж через ипотеку, которая в настоящее время фактически не работает, помимо льготных и адресных программ. Удешевление заемных средств повысит доступность ипотеки для покупателей и станет важным стимулом для первичного рынка недвижимости, поддержав спрос и активность сделок в ближайшие месяцы.

Ключевая ставка напрямую влияет как на готовность банков финансировать девелоперские проекты, так и на возможность девелоперов заходить в новые проекты и выводить на рынок новые строительные адреса".

Андрей Кулагин, управляющий директор и сооснователь MANUFAQTURY:

"Несмотря на то что за последний период Банк России уже пять раз снижал ключевую ставку с июня по декабрь прошлого года, на ближайшем заседании, регулятор, скорее всего, возьмёт паузу и сохранит её на текущем уровне. Пауза в цикле смягчения ДКП сейчас выглядит наиболее вероятной.

Эффект от предыдущих снижений ещё полностью не реализовался, а инфляционные риски по-прежнему требуют осторожности. Оснований для продолжения смягчения денежно-кредитной политики пока мало. Альтернативные сценарии: снижение ставки на 25–50 б.п. до 15,5-15 % остаётся возможным, но оцениваю как менее вероятное по сравнению с паузой, особенно с учетом того, что инфляция в начале января 2026 года оставалась на относительно высоком уровне (около 6,3–6,4 % г/г), что усиливает аргумент в пользу паузы Банка России и необходимости оценить эффект уже проведённых снижений ставки перед принятием новых решений.

⁠Для рынка недвижимости это означает продолжение работы в условиях относительно высокой стоимости денег и относительно долгих сроков возврата капитала. С одной стороны, участники рынка уже адаптировались и научились работать с заданными условиями и адаптировали свои финмодели.

С другой - высокая стоимость финансирования по-прежнему остаётся фактором, который сдерживает избыточный оптимизм и заставляет более тщательно отбирать проекты (выживает сильнейший). В этом смысле рынок становится более рациональным и дисциплинированным".