Рынок новостроек столкнулся с переизбытком предложения

Доля нераспроданных квартир к моменту ввода дома за последние пять лет выросла почти вдвое — с 16% до 28%, достигнув примерно 10 млн м².
 

При этом ситуация сильно дифференцирована по регионам в Москве доля нераспроданного жилья составляет 13%, в Санкт-Петербурге — 19%, тогда как в Калининградской области — 38%, а в Челябинской — 48%.
 

Эксперты отмечают, что главным вызовом для рынка сейчас стал не дефицит, а именно избыток предложения.

Давид Худоян, генеральный директор Optima Development:

"Ситуация с ростом доли нераспроданных квартир на первичном рынке — этоиндикатор структурных изменений, к которым отрасль подошла в 2026 году. За последние пять лет объем остаточной экспозиции вырос почти в два раза с16% до 28%, достигнув отметки примерно в 10 млн кв. м. Вопреки прогнозам всех игроков рынка в предыдущие 2023-2025 гг., главным вызовом для рынка сейчас не дефицит, а именно избыток предложения. При этом ситуация сильно дифференцирована в зависимости от региона. Например, в Москве и Санкт-Петербурге, где рынок более сбалансирован, доля нераспроданного жилья составляет 13% и 19% соответственно, в то время как в Калининградской и Самарской областях, она достигает 38%, а в Челябинской все 48%.
 
Ранее, в 2023-2025 гг. на рынке недвижимости большая часть аналитиков, девелоперов и банков говорили о хроническом дефиците качественного предложения из-за высокой ключевой ставки, удорожания проектного финансирования. Все это должно было затормозить выход новых проектов и сократить объемы строительства и, как следствие, привести к сокращению экспозиции качественного современного продукта. Многие ждали возвращения «рынка продавца» с рекордным ростом цен. Однако этого не произошло. Застройщики активно выводили новые проекты, тогда как реальный платежеспособный спрос резко сжимался. Высокие ставки по рыночной ипотеке, ужесточение условий семейной ипотеки и общее снижение реальных доходов населения привели к тому, что многие потенциальные покупатели просто ушли с рынка или отложили решение о покупке жилья для лучших времен.
В результате мы получили переизбыток предложения, который давит на цены и заставляет девелоперов активнее использовать скидки и рассрочки, и они наиболее актуальны именно для регионов с выраженным переизбытком предложения.
 
Например, в московском регионе мы видим, что девелоперы активно переходят к точечным мерам: в феврале 2026 года доля проектов, предлагающих скидки, достигла 81%, а средний дисконт составил 3,6 млн руб. Однако важно отметить, что скидка зачастую предлагается как условие для 100% предоплаты. Это сейчас особенно необходимо застройщикам, чтобы поддерживать темпы наполнения эскроу-счетов. Таким образом, в ближайшие год-два мы не увидим обвального роста цен, но определенно рынок будет поляризоваться все сильнее. Качественные проекты в крупных городах будут сохранять ценовую устойчивость, а вот в перегретых регионах и проектах с низкой ликвидностью девелоперы будут вынуждены все чаще прибегать к дисконтам, чтобы ускорить возврат капиталовложений".

Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф:

"Действительно, в крупных российских регионах с активным рынком новостроек наблюдается избыток предложения. Сегодня общий процент распроданности жилья в целом по стране составляет около 50%, в отдельных регионах он еще ниже. Из-за активного старта проектов в 2023–2024 годах, когда ставки были низкими, накопленные объемы строящегося жилья вышли на рекордные уровни. Спрос просто не поспевает за такими темпами, что объективно приводит к падению доли распроданных квадратных метров.

Доля нераспроданных квартир влияет не только на баланс спроса и предложения жилья.

От неё напрямую зависит и жизнеспособность коммерческой инфраструктуры в новых ЖК — стрит-ритейла и ТЦ. Снижение темпов продаж жилья обернулось падением трафика и выручки объектов стрит-ритейла.

Чем медленнее продаются квартиры, тем ниже располагаемые доходы жителей, которые они могут тратить в сопутствующей инфраструктуре.

Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами:

"В целом, выручка и трафик стрит-ритейла существенно снизились. Существует интересная тенденция к обратной зависимости цен на новостройки и выручки объектов стрит-ритейла. Чем быстрее растет цена на жилые помещения, тем быстрее снижаются темпы продаж этого жилья и, кроме того, падает располагаемых доход жителей этих ЖК, который они могут тратить в сопутствующей инфраструктуре. Снижение покупательской способности провоцирует население переходить к сберегательной модели, что еще сильнее сокращает выручку сопутствующих торговых помещений.

Чем меньше заключено ДДУ, тем ниже потенциальный спрос на товары и услуги, размещенные на инфраструктурных этажах ЖК. Кроме того, влияет на стрит-ритейл и фактическое заселения, поскольку именно оно сейчас является прямым триггером для коммерческих арендаторов. Для всех сегментов коммерческой инфраструктуры важно наличие трафика, который зачастую формируется преимущественно из уже заселившихся жителей этого ЖК.
С другой стороны, в городах-миллионниках коммерческая инфраструктура в новых ЖК часто выполняет роль ключевого элемента экосистемы, удовлетворяя базовые потребности местного населения. В этих городах может быть меньше сетевых магазинов и сервисов, поэтому жители новых ЖК вынуждены полагаться на ту коммерцию, которая построена застройщиком. Это делает такие объекты более устойчивыми к замедлению заселения, так как их аудитория не имеет таких широких альтернатив".

Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель»:

"Снижение темпа продаж жилья вызывает цепную реакцию рынка: меньше людей покупает квартиры – меньше человек живет в ЖК, как следствие – меньше трафик, меньше предпринимателей которые могли бы развиваться в ритейле ЖК.
Сетевые ритейлеры предпочитают открываться в максимально заполненных ЖК, чем меньше проданного жилья, тем меньше процент заселения, не многие сети готовы рисковать и ориентироваться на перспективу формирования клиентской базы через неопределенный срок, поэтому у ЖК ограниченный лист арендаторов, ограниченный перечень услуг, ассортимент и товарооборот и пр.

Самыми чувствительными являются сегменты, ориентированные на трафик, базу которого составляют постоянно проживающие, и товарооборот. Если ЖК не обладает требуемым для успешного ведения бизнеса трафиком, не поможет ни снижение цен, ни увеличение или улучшение ассортимента. Самыми стабильными даже при низком проценте заселения являются специализированные магазины (строительные материалы, двери, сантехоборудование, хозяйственные товары), второе место занимают аптеки, ПВЗ, которые связаны с базовыми потребностями и, следовательно, востребованы даже при невысокой плотности населения. Далее идут салоны красоты и парикмахерские, они в меньшей степени адаптированы, но в любом случае также закрывают базовые потребности жителей и ориентируются на наработанную клиентскую базу".