Строительная отрасль не в острой фазе кризиса, но адаптируется к новой реальности — эксперты

В ЦМАКП предупреждают: строительная отрасль входит в острую фазу кризиса на ближайшие 2–3 года из-за дорогих кредитов, роста долговой нагрузки и рекордной доли прибыли.

⬇️ Эксперты считают, что говорить об «острой фазе кризиса» для всей отрасли избыточно.

Рынок находится в стадии коррекции после перегрева, давление усилилось, но запас прочности сохраняется — за счёт спроса на качественный продукт и адаптации девелоперов. 

©️ Айгуль Юсупова, основатель и генеральный директор федерального девелопера UNIKEY:

Оценка ЦМАКП отражает реальность, но важно уточнить: отрасль не просто входит в острую фазу, а находится в ней с начала 2025 года. Именно тогда, на фоне резкого роста ключевой ставки, мы увидели фундаментальное сжатие спроса и рост долговой нагрузки. Сейчас мы в самой середине этого кризиса, и я надеюсь, что через год-полтора начнется снижение его остроты.

При этом корректнее говорить не об «обвале», а о фазе болезненной адаптации: по данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), чистые обязательства застройщиков достигли 481% EBITDA, а на крупнейших девелоперов уже приходится 2,4 млн кв. м жилья с задержками.

В Москве и крупных агломерациях массовый сегмент уже демонстрирует сжатие предложения и сближение цен с бизнес-классом, что косвенно говорит о вымывании наиболее доступного продукта.

ИЖС тоже заметно охлаждается: вывод на рынок новых проектов малоэтажной застройки в 2025 году снизился на 40%, и в 2026-м ожидается дальнейшее умеренное охлаждение. Коммерческая недвижимость чувствует себя лучше там, где есть инвестиционный спрос, но также страдает от дорогого финансирования. Бизнес-класс выглядит устойчивее массового сегмента, поскольку опирается на более платежеспособную аудиторию.

Ключевые факторы давления — это высокая стоимость проектного финансирования, жесткие ипотечные условия, сокращение бюджетной поддержки и, как следствие, сильное сжатие спроса и падение темпов продаж. При этом графики производства работ остаются неизменными.

Именно это несоответствие — когда расходы на стройку превышают поступления от продаж — ведет к росту процентной нагрузки и вынуждает застройщиков переносить сроки ввода объектов. Это не хаотичное явление, а осознанная стратегия: растягивая цикл строительства, девелопер регулирует свою финансовую нагрузку и балансирует ежемесячный объем продаж с затратами, чтобы не уйти в убыток по проекту с низкой рентабельностью. По данным ЦМАКП, компании уже направляют на проценты по займам 37% прибыли — это исторический максимум.

Что касается запусков, то здесь ситуация неоднозначная. Хотя в 2025 году многие заняли выжидательную позицию, в 2026 году мы видим оживление. В Москве за первые четыре месяца 2026 года на рынок было выведено 1,5 млн кв. м жилья, а в I квартале число стартов новых проектов выросло вдвое в годовом выражении. Однако такая динамика не говорит о том, что «все хорошо». В основном запускаются проекты, купленные еще до периода высоких ставок, в 2023-2024 годах. Инвестиции в них уже сделаны, и девелоперы вынуждены запускать стройку, чтобы вернуть вложенные средства.

В ИЖС ситуация иная: здесь действительно наблюдается приостановка новых проектов и отказ от расширения земельного банка из-за слабого спроса.

Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro:

Строительную отрасль пока преждевременно характеризовать как находящуюся в острой фазе кризиса.

Рынок действительно испытывает давление со стороны высокой стоимости заемного финансирования, однако текущая модель проектного финансирования устроена значительно сложнее, чем это часто представляется в публичных оценках.

Важно учитывать, что девелопер не распоряжается выручкой проекта в процессе строительства: средства покупателей аккумулируются на эскроу-счетах и раскрываются только после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств перед дольщиками.

Поэтому тезис о том, что застройщики направляют рекордную долю прибыли на обслуживание кредитов, требует уточнений: прибыль формируется уже после завершения проекта, а в период строительства речь идет прежде всего об управлении денежным потоком и выполнении банковских ковенант.

Высокие ставки действительно создают дополнительную нагрузку, прежде всего на этапе покупки площадок по бридж-кредитам и при привлечении проектного финансирования. При этом ставка по проектному финансированию ниже ключевой и может снижаться в зависимости от темпов наполнения эскроу-счетов и выполнения финансовых показателей проекта. Банки оценивают соотношение поступлений средств по ДДУ и расходов на реализацию проекта в течение отчетных периодов.

Рост долговой нагрузки для отрасли в целом не является новым явлением: девелопмент традиционно работает на заемном капитале. Вопрос заключается не столько в самом объеме долга, сколько в способности проекта поддерживать необходимую скорость продаж и обеспечивать стабильное поступление средств на эскроу-счета.

Дополнительное давление сегодня оказывают рост себестоимости строительства, удорожание рабочей силы, материалов, площадок под застройку, смены ВРИ участка и т.д. Также очень сильно влияет региональный контекст – все эти затраты могут сильно различаться в зависимости от локации, в которой действует девелопер.

Ключевыми индикаторами устойчивости проектов сейчас становятся три параметра: доля распроданности к моменту ввода объекта, сроки реализации остатков после ввода и уровень наполнения эскроу-счетов. Отдельным фактором риска остается высокая доля рассрочек: в отличие от ипотеки или полной оплаты, такие сделки не обеспечивают моментального поступления всей суммы на эскроу, что повышает нагрузку на денежный поток проекта.

В целом бизнес заинтересован в том, чтобы продать проект в установленные сроки – может быть, с небольшим их превышением – получить возврат на инвестиции и развиваться дальше.

©️ Максим Лучников, коммерческий директор ГК «Сумма Элементов»:

Острую фазу рынок фактически прошел еще пару лет назад. Сегодня фокус сместился: основная проблема не столько в высокой ключевой ставке, сколько в сузившейся емкости рынка. Высокая себестоимость строительства вкупе с дорогими кредитами разогнали цены до уровня, который уперся в платежеспособный потолок спроса. Запас прочности сохраняют те, кто вовремя признал новую реальность — продавать придется долго.

Они сыграли роль мощного мультипликатора себестоимости. Подорожание заемного финансирования наложилось на значительное удорожание строительно-монтажных работ — и это напрямую отразилось на итоговом ценнике квадратного метра. Главный удар пришелся не столько на маржинальность, сколько на темпы продаж.

На первый план выходит не демпинг и не консолидация как таковая, а пересмотр финансовых моделей проектов. Ждать быстрого снижения ключевой ставки и восстановления ажиотажного спроса не стоит, поэтому бизнесу необходимо адаптироваться к новой нормальности. Ключевой параметр, который требует переоценки в текущий момент, — это реалистичные темпы продаж. Сокращение запусков будет производной от этой пересборки экономики девелоперского цикла, а не самостоятельной стратегией выживания.

Давид Худоян, генеральный директор Optima Development:

Говорить об «острой фазе кризиса» для всей отрасли было бы избыточно.

Рынок находится в стадии коррекции после периода перегрева, давление со стороны финансовых факторов усилилось, однако запас прочности сохраняется – за счет спроса на качественный продукт и адаптации девелоперов.
По нашим оценкам апрель стал периодом постепенного восстановления активности после сдержанного начала года. Несмотря на то, что показатели пока уступают прошлогодним значениям, фиксируются признаки возвращения спроса и роста интереса к проектам с продуманной концепцией и понятной экономикой. Наиболее устойчиво выглядят бизнес-класс и высокобюджетный сегмент, формирующие основной объем сделок за счет локации, качества продукта и гибких финансовых инструментов.

Покупатель становится более рациональным и оценивает не только стоимость лота, но и долгосрочную ценность проекта.

По данным экспертов CORE.XP, в апреле зафиксированы признаки оживления: число сделок на первичном рынке «старой» Москвы выросло на 8% к марту. Основной объём приходится на бизнес-класс — около 64%, при этом высокобюджетный сегмент остается стабильным и более нишевым.

Стоимость заемного финансирования – ключевой фактор давления: рост расходов на обслуживание долга снижает маржинальность и влияет на сроки реализации проектов.
Ответом становится пересборка подходов к финансированию: девелоперы активнее используют рассрочки, субсидированные программы и партнерские решения, а также усиливают контроль за себестоимостью и качеством продукта.
Рынок постепенно уходит от модели роста за счет кредитного плеча к более сбалансированной конфигурации, где решающую роль играют параметры продукта и скорость продаж.

Базовый сценарий, на мой взгляд, – сочетание этих факторов. Сокращение запусков уже происходит: девелоперы более осторожно выводят новые проекты.

Вероятна и умеренная консолидация – часть игроков будет усиливать партнерства или оптимизировать портфель. Ключевое изменение заключается в подходах к финансированию и структуре продукта. Рынок активно тестирует новые инструменты – от гибких схем покупки до инвестиционных форматов на базе недвижимости.

В целом рынок смещается в сторону более рационального спроса и жёсткой селекции проектов, где ключевым становится не объём предложения, а его качество и структура сделок.

🏠 Пресс-служба «Эталон»:

Первичный рынок недвижимости, как и другие сферы экономики, сейчас проходит период нестабильности.

Отметим, что острая фаза кризиса – не совсем корректная формулировка. Рынок недвижимости, действительно, снизился относительно пиковых значений предыдущих лет, что было вызвано серьезными изменениями – отменой массовой льготной ипотеки на фоне затяжного цикла жесткой денежно-кредитной политики, ужесточением условий семейной ипотеки и т.д.
При этом, согласно нашим подсчетам, по итогам I квартала 2026 года объем сделок на первичном рынке РФ превышает показатели аналогичного периода 2021, 2023, 2024 и 2025 гг.

Выше только показатели I квартала 2022 года, что было связано с резким ростом ключевой ставки и, как следствие, паникой среди покупателей из-за инфляционных ожиданий и неопределенности с прогнозами по льготной ипотеке.

Кредиты стали дорогими не одномоментно, и рынок успел адаптироваться к этим изменениям, научился работать с новыми инструментами продаж и прорабатывать совместно с банками новые стратегии по реализации жилья. Девелоперский цикл один из самых продолжительных, причем большое влияние на текущую кредитную нагрузку оказывает готовность проектов и их ввод.

Поэтому для крупных игроков с большим земельным банком мы не видим ничего критичного в росте долговой нагрузки в среднесрочной перспективе.

Сергей Сукоркин, первый заместитель гендиректора «Квартал-инвестстрой»:

С начала 2026 года волнообразно пошел спад продаж жилья, начался он в марте, и это серьезный скачок по сравнению с предыдущими месяцами. До реального сектора, до подрядных организаций, наверное, этот скачок ещё не дошёл. Если такая тенденция останется, то через шесть-восемь месяцев можно ожидать существенного кризиса. И чем больше компания, тем больше кризис.

Можно ожидать существенный спад и в оплатах. Первые, конечно, будут страдать все те, кто оказывают услуги в строительстве, начиная с риелторов, то есть, возможно, риэлторам не будут платить за их услуги. Во-вторых, спад может затронуть все, что вокруг строительства. В последнюю очередь, конечно, пострадают, непосредственно те, кто производят работы, поставщики материалов.

Без продаж строительства жилья не будет. Конечно, здесь нужно правительству и тем регуляторам, которые у нас в стране есть, прогнозировать такие тенденции хотя бы за полгода, а лучше год, и вводить механизм регулирования.

Механизмы регулирования могут быть разные, но они есть, потому что строительная отрасль является всё-таки локомотивом экономики. И на мой взгляд, застройщики сейчас имеют низкую надёжность в части долговой нагрузки. Активов, которые можно было продать, например, земельные участки, непрофильные активы, недостаточно, то есть строительство — это достаточно такое материалоёмкое и финансовоёмкое направление деятельности. То есть денег надо очень много. Цена земли, даже если это сотни гектаров, даже тысячи гектаров, всё равно не позволит достроить какой-то жилой комплекс, тем более если этих комплексов несколько.

Справиться с долговой нагрузкой застройщик самостоятельно не сможет, стройка требует много денег. Какой бы крупный застройщик не был, столько денег на то, чтобы продолжать строительство или хотя бы, сохранять его темп, будет невозможно найти.
Сценарии дальнейшего развития рынка, конечно, трудно предугадывать, если не будут введены и применены действенные меры по оздоровлению рынка строительства или хотя бы рынка покупки.