Зампред комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов — о том, почему новостройки в России стали значительно дороже вторички из-за льготной ипотеки.

⭐️ Артем Кирьянов, зампред думского комитета по экономической политике:

Безусловно, приведенные цифры могут показаться шокирующими.

Представленный разрыв в 90% для Центральной России (314 тыс. руб. за квадратный метр в новостройке против 165 тыс. руб. на «вторичке») – это данные Росстата за IV квартал 2025 года. Им, безусловно,можно доверять, понимая при этом, что это не просто «аномалия», а сложный, многогранный феномен, ставший следствием системных решений по поддержке граждан и отрасли, которые мы принимали в предыдущие годы.

🔵Почему так вышло.

Первое, что необходимо понимать: методика расчета Росстата, которую цитируют СМИ, включает в себя весь массив вторичного жилья, включая морально устаревший советский фонд, доля которого, по оценкам, превышает 60%.

Это не совсем корректное сравнение с современными энергоэффективными жилыми комплексами с подземными паркингами и благоустроенными территориями.

Более того, если мы посмотрим на данные того же «СберИндекса» и «Домклик», то увидим совсем иную картину: в сегменте «новой вторички» (дома последних 10 лет постройки), по информации аналитиков, разрыв с «первичкой» составляет не критические 90%, а вполне умеренные 7,1-23%.

Это говорит о том, что качественное жилье и на вторичном рынке стоит адекватных денег.

❗️Льготная ипотека, запущенная как антикризисная мера, привела к перегреву первичного рынка

Необходимо признать, что механизм льготной ипотеки, запущенный как антикризисная мера, привел к перегреву первичного рынка.

Спрос, подогретый дешевыми деньгами, был быстро капитализирован застройщиками в стоимость квадратного метра. Рост цен на новостройки в 2025 году на 10-14% действительно в 1,5-2,5 раза обогнал официальную инфляцию (около 6%).

Именно поэтому программа была скорректирована – сейчас государство перешло к адресным мерам поддержки в виде «семейной ипотеки».

🔵 Что дальше.

Что касается проблемы потери ликвидности – её необходимо рассматривать комплексно. Перекос цен действительно создает риски для частных инвесторов при попытке быстрой перепродажи.

Однако мы видим и встречные сигналы: по данным аналитиков, в 2026 году разрыв начал сокращаться в 29 из 40 крупных городов, где цены на вторичном рынке растут быстрее, чем на первичном.

Рынок постепенно ищет баланс. Не стоит ожидать массового обвала цен – объективные факторы, такие как рост себестоимости стройматериалов на 7-9% в год, дефицит рабочих рук и проектное финансирование, не позволят застройщикам пойти на демпинг. Скорее, мы увидим точечные скидки и рассрочки.

Задача государства в сложившейся ситуации – не допустить шоковых сценариев для граждан, купивших жилье на пике цен, и обеспечить плавное «сшивание» двух контуров рынка.

В конечном итоге, необходимо, чтобы каждый рубль государственной поддержки работал на улучшение жилищных условий конкретных семей.

Ситуация сложная, но контролируемая.