Сочи остывает глубже рынка, а рост смещается в Анапу и Крым

Спрос остается, но он сдержан по объему и концентрируется вокруг ограниченного числа качественных проектов. 

Существенного оживления сделок рынок не увидит до снижения ипотечных ставок.

Валерия Цыганок, руководитель отдела аналитики ГК ТОЧНО:

Да, в Сочи спрос действительно упал гораздо сильнее, чем в Крыму и Анапе, и это не случайно. Все курортные рынки инвестиционные, где основной покупатель — инвестор.

И именно такие клиенты в 2025 году переориентировались с города Сочи на другие локации.

Сочи оказался самым чувствительным к высокой рыночной ставке.

Льготная ипотека здесь почти не работает: лимита в 6 млн рублей для покупки недостаточно.

В Крыму или Анапе можно немного добавить и купить небольшую квартиру, а в Сочи первоначальный взнос и доплата кратно выше. Рыночная ставка была фактически заградительной, поэтому 2025-й как раз стал годом льготной ипотеки.

Недвижимость в Сочи начнёт активнее продаваться, когда рыночная ставка по ипотеке опустится хотя бы до 12% годовых, в идеале — до 10%.

Если ориентироваться на стандартный прогноз ЦБ, первые признаки оживления можно ожидать во втором полугодии 2026 года. Более устойчивое восстановление спроса начнётся в 2027-м.

Ольга Нарт, заместитель генерального директора Курорта «Лучи»:

Рынок недвижимости Сочи действительно вышел на плато и вошел в фазу охлаждения раньше и заметно глубже, чем другие курортные регионы, что наглядно подтверждается итогами 2025 года.

Этот спад носит не краткосрочный, а структурный характер и будет сохраняться до момента нормализации и повышения доступности рыночной ипотеки.

При этом важно понимать, что Сочи — это отдельный субрынок со своей спецификой.

Он всегда будет востребован у аудитории с высоким уровнем дохода, однако спрос в ближайший год будет оставаться сдержанным по объему.

Существенного роста объемов сделок до снижения ипотечных ставок ожидать не стоит.

Во втором полугодии, при более комфортном уровне ключевой ставки и удешевлении ипотечных инструментов, возможно постепенное оживление спроса, прежде всего в проектах с уникальной концепцией и высокой продуктовой проработкой, тогда как типовые объекты будут восстанавливаться медленнее.

Наталья Стрельникова, частный брокер:

Снижение спроса на новостройки в Сочи на 75% — это не обычное «охлаждение» рынка, а яркий индикатор глубинных изменений как самого спроса, так и портрета покупателя.

Я вижу трансформацию рынка Сочи и смещение интереса в сторону премиального сегмента. По сути, недвижимость — единственная реальная защита капитала от инфляции в рамках десятилетий. Альтернатив для долгосрочного размещения средств (фондовый рынок, зарубежные активы) практически нет.

Покупателям среднего класса теперь невыгодно заходить в дорогой сочинский рынок — для них появилось множество других, более доступных предложений. Но покупатели уровня «делюкс» живут совершенно другими сценариями. Для них это не только защита капитала, но и возможность владеть недвижимостью высокого класса, пользоваться ею как местом эксклюзивного отдыха: безупречное качество, высокий уровень жизни, уникальность и приватность локации. В конце концов, премиальная недвижимость — это еще и «медалька», подтверждающая статус и определённый уровень в своем окружении.

Именно поэтому премиальная недвижимость Сочи, Красной Поляны будет ключевым трендом в ближайшие годы, привлекая тех, кто ищет долгосрочную защиту капитала и подтверждение своего статуса.