Вторичный рынок снова станет точкой притяжения

В ближайшей перспективе первичный рынок столкнётся с эффектом, который уже частично проявился на «вторичке» после так называемого прецедента Долиной.

Сейчас значительная часть вторичного рынка отсечена страхом — инвесторы опасаются юридических рисков и откладывают сделки.
Однако этот фактор не может работать бесконечно.

По мере роста цен на новостройки и одновременного сокращения предложения на первичке, разрыв в стоимости между первичным и вторичным рынками станет критичным.

Произойдет это в тот момент, когда «первички» в некоторых регионах будет недостаточно при её необоснованно высокой стоимости относительно «вторички».

Риск для застройщиков

Именно в этой точке застройщики могут столкнуться с проблемой привлечения инвесторов.

После резонансной истории с известной певицей частные инвесторы стали иначе оценивать риски.

Аргументы в духе «купите сейчас — продадите на ключах на +30%» перестают работать.

Для инвестора логика проста: потенциальные 30% роста через 2 года не компенсируют риск потерять 100% капитала сегодня.

В такой конфигурации именно новостройки начинают восприниматься как более рискованный актив, а вторичка — как защитный.

Solomon, аналитик:

"В целом, варианты «отбеления» репутации «института регистрации вторичного рынка» существуют, и, скорее всего, все эти инструменты уже были подготовлены до событий с Долиной.

Внедрение этих инструментов начнётся только тогда, когда ещё сильнее сократится предложение на первичном рынке и стоимость «вторички» начнёт тормозить рост стоимости «первички».

Именно в тот момент правительство предоставит все инструменты на безопасный выкуп вторичного рынка: от гарантии чистоты сделок до приемлемой ставки рефинансирования.

Это будет в том числе необходимо, чтобы «переставить» первичный рынок жилья на новый уровень цен.

Мы проходили подобные циклы в 2008, 2014 и 2021 году.

Каждые 7 лет стоимость недвижимости (именно МКД) в московском регионе удваивается, при этом в эквиваленте валюты рынок «стоит на месте». Если 17 лет назад квартира в престижном юго-западном районе на Ленинском проспекте площадью 80 м² (сталинка) стоила 500 000 $ или по курсу 24 р/$ всего 12 млн рублей, то сейчас эта же квартира стоит 35 млн р. или 440 000 $.

При этом мы понимаем, что рубль сильно укрепился, и скоро эта же квартира будет стоить 350-400 000$, так как курс 95 р/$ мы уже видели не раз.