Инвестиции в склады обгоняют по доходности офисы и магазины - Василий Кутьин, к.э.н., директор по аналитике Инго Банка

По информации на сентябрь 2025 года, рынок складской недвижимости в России переживает переход от стремительного роста к этапу зрелого и осознанного развития.

• По прогнозам аналитиков, объём ввода складских площадей в 2025 году ожидается рекордным — порядка 7,8 млн м², что почти в 1,7 раза превышает показатель 2024 года.

Начиная с 2026 года, прогнозируется стабилизация рынка после периода бурного роста объемов нового строительства в 2023–2024 гг.

При этом высокий спрос на складскую недвижимость сохранится, а стоимость ее аренды (она в общем объеме рынка занимает около 70%) будет расти на 7%–15% в год.
 

Некоторые тренды и прогнозы рынка:
 

• По данным экспертов, инвестиции в склады обгоняют по доходности офисы и магазины. Дополнительные преимущество дает долгосрочный характер сделок по аренде складской недвижимости – как правило, склад арендуют на срок от 5 до 15 лет. Это стабильность и предсказуемый денежный поток.

В течение ближайших нескольких лет в результате охлаждения экономики в 2024 году можно прогнозировать снижение темпов введения новых складских мощностей, вектор развития смещается в сторону повышения эффективности, цифровизации и автоматизации логистических центров.

• Расширение спектра арендаторов. Решения компаний становятся всё более прагматичными, что замедляет цикл сделок и снижает предсказуемость.

• Рост интереса к субаренде. В условиях осторожного спроса и повышенных ставок, а также дефицита малых складских помещений многие компании ищут гибкие решения: краткосрочные контракты, субаренду, совместное использование крупных помещений.

• Рост популярности формата light industrial. Это сегмент, который органично вписывается в городскую среду и отвечает на запрос бизнеса на компактные, многофункциональные площади с быстрой доступностью.

• Приоритет крупных складов формата big box, которые составляют около 80-85% всех инвестиций. Такие объекты привлекательны из-за больших площадей и стабильного спроса со стороны онлайн-торговли, в том числе из-за роста активности маркетплейсов. Для таких объектов приоритетны логистические узлы: в Московском регионе это развязки ЦКАД и пересечения с основными магистралями.

• Прогнозируется рост региональных рынков. Налицо перекос развития складской недвижимости на столичные регионы. Из общего объема складских помещений в России 64,6 млн кв. м. на I полугодие 2025 года, свыше 50% приходится на Московский регион, который традиционно остается главным логистическим хабом страны, 10% рынка принадлежит Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Развитие складской недвижимости в регионах будет напрямую зависеть от потребностей крупных игроков, таких как маркетплейсы и многоканальные ретейлеры, которые продолжат экспансию и поддержат спрос.

• В последующие годы с большой долей вероятности следует ждать динамичного роста арендных ставок. Уже с 2026 г. вероятно возобновление их роста, при условии устойчивого спроса и ограниченного предложения.