Ипотека окончательно перетекает во вторичку

На ипотечном рынке усиливается перекос в сторону вторичного жилья: по итогам апреля на него пришлось 73% всех ипотечных сделок.

Ставки по рыночным программам снизились, но остаются на сопоставимом уровне как для первички, так и для вторички

⬇️Эксперты считают, что рост доли вторичного жилья — не временный эффект, а устойчивый сдвиг в структуре спроса.

©️ Дмитрий Ермышев, директор по продукту компании-застройщика:

На рынке вторичного жилья из-за затяжного периода высоких ипотечных ставок накоплен рекордный объём отложенного спроса, который при её снижении начал активно реализовываться.

⚡️ — Почему при сопоставимых ставках покупатели чаще выбирают «вторичку», а не новостройки?

1. Ценовой разрыв. Цены на вторичку ниже, а жильё можно заселить сразу. После нескольких лет субсидирования новостроек через льготную ипотеку первичный рынок перегрет и разница в цене очень существенна.
2. Вторичка — это готовый объект без рисков долгостроя и ожидания ввода.
3. До 2024 года льготная ипотека давала существенный разрыв в ставках. Сейчас, когда рыночная ипотека на вторичку сопоставима с условиями на новостройки , этот аргумент в пользу «первички» исчез.
4. Новостройки и свежая вторичка очень близки по потребительским качествам, при этом вторичка дешевле.
5. Много предложений в хороших обжитых районах, против проектов, где еще ничего нет.
— Насколько текущая динамика может повлиять на спрос на первичном рынке в ближайшие месяцы?
Спрос перетекает на вторичку, что разгоняет цены на неё. Если разница в цене снизится,
то массового восстановления спроса на первичном рынке стоит ожидать только при более значительном снижении ставок.

©️ Любовь Анфимова, ведущий менеджер сервиса «Ипотека» экосистемы недвижимости М2:

Рост доли вторичного жилья в ипотечных сделках связан с несколькими факторами:

— Изменение условий семейной ипотеки. Именно эта госпрограмма являлась драйвером первички в течение длительного времени.

— Снижение ключевой ставки ЦБ, которое в свою очередь привело к снижению ставок по рыночной ипотеке. Соответственно, входная воронка тех, кому ипотека на вторичку стала доступней, увеличилась.

— Сильный разрыв в стоимости квадратного метра на строящееся и готовое жильё. Разрыв цен между первичным и вторичным рынками в Центральной России к концу прошлого года порой достигал 90% — 314 тыс. руб. в новостройках к 165 тыс. руб. во вторичке.

Все эти факторы говорят о том, что рост доли вторичного сегмента в ипотечных сделках устойчивый сдвиг в структуре текущего спроса.

⚡️ — Почему при сопоставимых ставках покупатели чаще выбирают «вторичку», а не новостройки?

Здесь также стоит говорить о влиянии сразу нескольких факторов:
— Вторичка имеет развитую инфраструктуру, выстроенную годами — это и близость общественного транспорта, магазинов, парков, садов, школ и т.д.

— Этот сегмент чаще всего продаётся с готовым ремонтом. В большинстве случаев покупателю не нужно сразу тратить деньги, чтобы сделать жильё минимально-пригодным для жизни.

— Стоимость вторичного жилья традиционно ниже, чем у первички.

— Нет опасности задержки сдачи жилья, что может встречаться при покупке первички.

— Качество дома и квартиры по большинству пунктов понятно уже на этапе подбора, то есть до сделки.

В новостройке всё это выясниться только при приёмке дома, когда стоимость жилья уже оплачена и ДДУ заключён.

Елизавета Родина, руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой»:

По итогам апреля средняя стоимость вторичного жилья в Москве составила 295 тыс. руб. (без учета элитного жилья), если мы рассмотрим сопоставимые по характеристикам квартиры в современных монолитных и кирпичных домах средняя стоимость составит 302,5 тыс. руб./кв. м.

На первичном рынке в старых границах Москвы средняя цена предложения уже превысила порог в 600 тыс. руб. за кв. м и составляет 621 тыс. руб./кв. м. При этом расчетный уровень цен сделки ДДУ в январе-апреле 2026 года держался в районе 545 тыс. рублей кв. м, что в среднем ниже на 12%.

Средняя площадь сделки на первичном рынке составила53,3 кв. м, средняя площадь квартир на вторичном рынке оценивается экспертами в диапазоне 55-58 кв.м.

Таким образом, бюджет покупки квартиры на вторичном рынке Москвы составит 17 млн рублей из расчета 302 тыс. рублей за кв. м и площади 57 кв. м), на первичном рынке в старых границах Москвы 29 млн руб. (53,3 кв. м при цене 545 тыс. руб./кв. м).

⚡️ — Почему при сопоставимых ставках покупатели чаще выбирают «вторичку», а не новостройки?

На конец мая рыночные ставки на квартиры составили 19,11% в новостройках и 18,75% – на вторичном рынке *.

Разница минимальна – всего 0,36 п.п. Покупатели всё чаще выбирают «вторичку» из-за более доступного бюджета в сравнении с предложениями в новостройках. Кроме того, выгодные предложения часто поступают от собственников, купивших квартиры на ранних стадиях строительства и фиксирующих прибыль к моменту сдачи дома.

Особенно это предложение интересно тем, кто приобретает квартиру со 100%-й оплатой и с небольшой доплатой. Ключевым преимуществом застройщиков продолжает оставаться семейная ипотека по ставке 6%.

Первичный рынок сейчас больше зависим от ипотеки с семейной господдержкой, и все застройщики готовятся к финальной активизации покупательского спроса перед 1 июля, когда будут пересмотрены ставки в зависимости от количества детей.

Далее первичный рынок ждут очень непростые времена, особенно проекты комфорт- и бизнес-класса, где доля ипотечных сделок (большая часть по льготным программам)достигает 80-85%.
Объем сделок в июле-августе покажет минимальные значения – фактически коснется дна после майско-июнькойактивизации, затем ожидается постепенное восстановление.Увеличение объема сделок будет зависеть от темпа снижения ключевой ставки и роста доступности рыночной ипотеки для более широкого круга потенциальных покупателей.

©️ Эвелина Ишметова, основатель Школы Девелопера:

Ставки на ипотеку для вторички все еще высокие, чтобы стимулировать спрос. Главный переключатель между сегментами — цена. Разница в цене в пользу новостроя в Москве сейчас в диапазоне 30 -45%, в регионах а в регионах — порядка 20% и выше. До середины 2024 года льготная ипотека действовала только на первичный рынок и компенсировала ценовой разрыв. Люди просто переключились на вторичный рынок, где часто оказывается, что цена входа ниже. По сути, те, кому нужно решать жилищный вопрос здесь и сейчас, выбирают более доступный и понятный по затратам сценарий. Именно таких покупателей сейчас большинство.

Сейчас главная причина роста сделок на вторичке это сворачивание массовой льготной ипотеки для первички. А также изменение структуры предложения. Сейчас рынок активно пополняется недавними новостройками, которые становятся более привлекательными лотами по сравнению со строящимся жильем. В совокупности это усиливает переток спроса с первичного рынка на вторичный и может продолжить оказывать давление на продажи новостроек в ближайшие месяцы, особенно в массовом сегменте.