Офисы класса А перестанут быть дефицитом

По оценкам экспертов, общий уровень свободных площадей на рынке качественной офисной недвижимости столицы может составить 6–6,2%.

В классе А вакантность может вырасти до 7,8% (максимум с начала 2024 года), тогда как в классе B она, напротив, продолжит снижаться.

Главный фактор — рекордный ввод новых площадей (704 тыс. м² в 2025 году) при минимальном с 2022 года объёме сделок.

Андрей Моравецкий, аналитик City&Malls PFM:

"По рынку Москвы в целом мы видим сохраняющуюся устойчивость, но также понимаем, что в условиях выхода новых площадей и более осторожного спроса вакансия в ближайшие кварталы может умеренно увеличиться. Даже при ухудшении экономической ситуации в нашем портфеле возможен рост вакансии в пределах 1–2 процентных пунктов, и мы рассматриваем этот сценарий как управляемый. Для нас ключевая задача - качественно работать с арендаторами, формировать для них адекватные рынку условия и сохранять в проектах пул стабильных и качественных резидентов".

Максим Лучников, коммерческий директор ГК "Сумма Элементов":

"По итогам 2025 года уровень вакантности в офисном сегменте столицы составил 5,7%, однако сегменты ведут себя по-разному. В классе А доля свободных помещений выросла на 2,4 п.п. до 6,9%, тогда как в классе B+/- она снизилась на 0,8 п.п. до 5,1%. В первом квартале 2026 года общая вакантность достигла 6,2%. К концу первого полугодия, по прогнозам аналитиков, в сегменте А/Prime она может подняться до 7,8% — максимума с начала 2024 года. Эту оценку разделяют и участники рынка. При этом в классе B вакантность, напротив, скорее всего продолжит снижаться.

На ситуацию, на мой взгляд, влияют три основных фактора. Первый — рекордный ввод новых площадей: в 2025 году он составил 704 тыс. кв. м, а в первом квартале 2026-го на рынок вышли значительные объемы офисов под аренду. Второй — сокращение спроса из‑за снижения деловой активности: общий объем сделок в первом квартале оказался минимальным с 2022 года. Третий — изменение модели поведения бизнеса: компании вместо аренды все чаще рассматривают покупку офисов".

Екатерина Волкова, руководитель отдела исследований и аналитики Инвест7:

"«Рост вакантности сохранится: по итогам первого полугодия доля свободных площадей в качественном офисном сегменте (классы A, B+ и B) в среднем по рынку может увеличиться до 6–6,2%.
На уровень вакансии в текущих условиях в наибольшей степени влияют объем и структура нового предложения, а также изменение характера спроса.
Несмотря на рост ввода, значительная часть площадей реализуется до выхода объектов на рынок: по итогам I квартала 2026 года в спекулятивных проектах было продано 65% площадей, а в целом по году около 63% прогнозируемого предложения приходится на продажи, тогда как на аренду — лишь 22%, еще 15% занимают штаб-квартиры.
При этом деловая активность в 2026 году остается сдержанной за счет снижения интереса со стороны инвесторов: после активного завершения прошлого года они заняли выжидательную позицию. Сегодня ключевую роль на рынке играют конечные пользователи.
Практика переноса сроков ввода также сглаживает влияние нового предложения на уровень вакансии: при заявленных на I квартал около 500 тыс. кв. м фактически было введено 127 тыс. кв. м в составе четырех объектов.
Мы уже наблюдаем рост вакансии: по итогам I квартала 2026 г. доля свободных площадей в качественных офисах выросла до 5–5,5% против 3,5% годом ранее. При этом дальнейший ее рост будет ограничен. С одной стороны, увеличивается объем нового строительства, с другой — значительная часть площадей реализуется до ввода, а доля объектов, доступных для аренды, остается относительно небольшой. В результате многие проекты выходят на рынок уже частично заполненными, что сдерживает рост вакантности, несмотря на снижение инвестиционной активности и расширение предложения»".

Чикалаева Наталия, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости КОЛДИ:

"Если рассматривать уровень вакантности в Москве в сегменте высококачественной офисной недвижимости, в настоящее время он находится в диапазоне 5,6–5,8%. Это среднерыночное значение, при этом в отдельных деловых локациях показатель может варьироваться.

Наиболее низкий уровень вакантности традиционно фиксируется в ключевых деловых кластерах столицы, включая Москва-Сити, где он находится на минимальных значениях, а также в сформировавшихся деловых районах — Белорусском, Павелецком, Савеловском и Ленинградском деловом коридоре.

Мы ожидаем, что дефицит свободных помещений, особенно в сегменте качественных офисов, сохранится в течение ближайших нескольких лет — ориентировочно до 2028 года. На текущий момент спрос продолжает опережать предложение: доля сделок по продаже офисов превышает долю аренды, при этом компании активно приобретают и бронируют площади на ранних стадиях реализации проектов, включая этап до начала строительства.

Ожидается, что в этом году уровень вакантных площадей сохранится в пределах 5–6%, поскольку спрос по-прежнему опережает предложение".

Марина Гостева, руководитель коммерческого департамента WestWind Group:

"Ожидаем, что по итогам первого полугодия вакантность в нашем ключевом сегменте — офисы класса B+ — останется примерно на текущем уровне.

Сейчас она составляет 4-5% — не только по нашим объектам, но и в целом по рынку БЦ класса В+ в центре города.
 
Несмотря на общее снижение количества сделок на офисном рынке Москвы, спрос на отдельные категории лотов остается стабильно высоким. В частности, это качественные площади в исторических зданиях: с современной инфраструктурой, запоминающейся архитектурой и авторским дизайном.

Лоты появляются на рынке в результате редевелопмента, а не массового нового строительства, поэтому они были и остаются дефицитными.
Спрос со стороны арендаторов сейчас быстро компенсирует появление новых площадей. Более того, эффект от увеличения предложения в этом сегментевсегда будет минимальным, ведь таких офисов в принципе не может выводиться много".

Святослав Иванов, руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица»:

"По итогам первого полугодия 2026 года рынок продолжает двигаться в логике дефицита качественного предложения, но с началом постепенной стабилизации.

В классе A, в среднем по рынку, вакантность останется на минимальных уровнях (4–6%).
В отдельных премиальных объектах приближается к нулю за счёт pre-lease. Качественные здания в хороших локациях продолжают поглощаться ещё до ввода.

Класс B+: Ожидаемый уровень (6–9%). Это сейчас наиболее «рабочий» сегмент, где идет основная ротация арендаторов. Здесь вакантность может слегка колебаться за счет переездов, но в целом остаётся контролируемой.

Класс B: Вакантность будет выше (10–14%), с тенденцией к росту в слабых локациях и устаревших объектах.

Ключевой тренд - рынок остается «рынком арендодателя» в сегменте A и балансирует в качественном B+, В - скорее рынок арендатора.

Вероятность системного роста вакантности остается низкой, но локальные всплески возможны.
Если более точно, то в сегменте A - новый ввод практически полностью поглощается спросом. Вакантность может краткосрочно подрасти, но быстро возвращается к низким значениям.
В B+ возможны локальные всплески вакантности из-за миграции арендаторов в новые проекты. Но рынок достаточно ликвиден в сегменте качественных площадей, чтобы эти площади быстро заполнялись.

В B рост вакантности наиболее вероятен за счёт ухода арендаторов в более качественные здания и усиления разрыва между современным и «устаревшим» продуктом
Исходя из вышесказанного следует вывод, что рынок на текущий момент не формирует системного профицита.

Он движется к поляризации, где качественные объекты - это дефицит и рост ставок, а устаревшие - рост вакантности и давление на цену".