Произойдет ли переток накоплений в недвижимость

Объём наличных у населения достиг 17,1 трлн ₽, а депозиты выросли на 16,2%.

Банки по-прежнему остаются основной формой сбережений. Но главный вопрос рынка — когда часть этих денег начнёт искать альтернативу.

Эксперты сходятся — триггером станет снижение доходности вкладов.

Пока депозиты дают двузначную доходность, массового движения в квадратные метры не будет.
 

Александр Ослопов, финансовый директор ГК «БЭЛ Девелопмент»

"Переток начнется, когда доходность депозитов опустится ниже 13% годовых — именно столько сегодня приносят инвестиции в новостройки с учетом арендной платы и роста стоимости квадратного метра.

По прогнозам ЦБ, ключевая ставка к концу 2026 год составит 12–13%.

Как только вклады перестанут давать двузначную доходность, миллиарды с депозитов начнут искать защиты от инфляции в бетоне, тем более что ставки по рыночной ипотеке к концу года могут опуститься до 15–17%, что оживит спрос.

Рынок готов, но не в формате "купил квартиру и сдал". Совокупная доходность новостроек в 2025 году составила около 15% (5% аренды + 10% реального роста цен), однако с учетом расходов чистая доходность снижается до 12–14%.

Гораздо интереснее выглядят ЗПИФы недвижимости, которые в прошлом году показали доходность 16–32%, а их активы выросли в полтора раза.

Капитал пойдет именно туда — через фонды можно инвестировать в коммерческую недвижимость с доходностью выше депозитов и без головной боли со сдачей квартиры".

Дмитрий Горелов, операционный директор ГК “А101”:

"Снижение ключевой ставки оказывает двойное влияние на инвестиционное уравнение: с одной стороны, оно постепенно уменьшает доходность банковских вкладов, делая их менее привлекательными для консервативного сбережения капитала.

С другой стороны — удешевляет ипотечные кредиты, повышая доступность недвижимости с использованием заемных средств.

Практически каждый новый этап снижения "ключа" автоматически повышает сравнительную привлекательность недвижимости как альтернативного инвестиционного актива. Конечно, чем более агрессивным будет снижение ставки, тем сильнее вырастет интерес к квадратным метрам со стороны частных инвесторов.
 
Что касается готовности рынка, то существующий объем предложения способен принять новых покупателей. Однако при его сокращении и одновременном росте спроса рыночная логика предполагает возможность ценовой корректировки в сторону повышения. Однако в целом этот вопрос остается скорее открытым.
 
На мой взгляд, в этом году не ожидается резких колебаний или массового единовременного сброса накоплений в недвижимость.

Процесс, скорее всего, будет носить органический характер: плавное снижение ключевой ставки приведет к постепенному и естественному перетоку части капитала частных инвесторов в реальный сектор.

Это позволит избежать формирования системных рисков для банковской системы"

Дарья Деркач, финансовый директор девелоперского направления Hansa Group:

"Один из главных стимулов для перехода инвестиций из депозитов в бетон — снижение ставок по вкладам. Начиная с прошлого года ключевая ставка спускалась осторожно, но почти непрерывно. Это говорит о том, что экономика начинает переключаться от режима ограничений в режим стабильного роста и что ставки неизбежно пойдут дальше вниз.

На текущий момент хорошие проекты доходной недвижимости показывают доходность 10% годовых или окупаемость на уровне 10 лет. Дополнительно учитывается не только валовый доход, но и капитализация проекта, что в совокупности может давать те же 15-20%, что и банковские продукты.

Однако говоря о готовности рынка, необходимо в первую очередь учитывать ее емкость. Если мы говорим про рынок доходной недвижимости и апартаментов в Петербурге, то в отличие от рынка жилья спрос здесь сохраняется на стабильном уровне, а вот объем предложения ежегодно сокращается.

В итоге в 2025 году сложилась ситуация, при которой объем спроса в 3 раза превысил объем вывода новых проектов, в результате чего средние цены уверенно пошли вверх на 15% за год".
 

Роман Гусев, заместитель генерального директора по финансам компании “Талан”:

Переток средств с депозитов и наличных накоплений в жилую недвижимость, по нашим прогнозам, усилится при снижении ключевой ставки ниже 13%.

В таком случае депозиты потеряют привлекательность, а ипотека станет доступнее. Важны дальнейшее улучшение условий кредитования и стабилизация инфляционных ожиданий - это ключевые факторы, которые сделают недвижимость более привлекательной альтернативой банковским вкладам.

Рынок недвижимости способен принять дополнительный капитал, спрос остается стабильным. При притоке средств цены на жилье начнут расти опережающими темпами, мы уже наблюдаем это в динамике стоимости квадратного метра в регионах присутствия. По сравнению с доходностью депозитов, которая снижается, недвижимость выглядит предпочтительнее для долгосрочного сохранения и приумножения капитала.

2026 год может стать периодом заметного перетока частных накоплений в квадратные метры - многое зависит от динамики ключевой ставки. Регулятор в феврале представил обновленный среднесрочный прогноз: базовый сценарий Банка России предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 13,5-14,5% годовых в 2026 году. Это означает поддержание жестких денежно-кредитных условий. В то же время возможность дальнейшего снижения ключевой ставки будет зависеть от устойчивости замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий. Если инфляция стабилизируется на уровне 4,5-5,5%, деньги начнут активнее уходить из банков в жилье.

Дмитрий Польской, Руководитель цифрового развития продаж Tashir Estate

"Рынок недвижимости способен принять значительный капитал, но сейчас сталкивается с дефицитом “длинных” денег, а ставки по ипотеке остаются высокими.

Несмотря на это, Москва сохраняет высокую инвестиционную ёмкость: во второй половине 2025 года спрос рос одновременно с ростом цен на двузначные проценты.

Это показывает, что средства, выводимые с депозитов, эффективно перераспределяются в недвижимость, которая остаётся надёжным и осязаемым активом для инвесторов, даже при текущих ценах".

Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION:

"На фоне начинающегося снижения «ключа», интерес к отдельным сегментам недвижимости будет только усиливаться.

Например, большой потенциал мы видим у инвестиционной курортной недвижимости.

При условии вхождения в проект на старте, она может принести инвестору от 10-15% годовых в зависимости от выбранной стратегии: купить на этапе строительства и продать после ввода или передать номер в управление и получать нарастающий пассивный доход.

При этом важно учитывать, что рынок готов принять этот капитал, но переток идет не массово, а точечно – в качественные проекты с перспективными концепциями и понятной схемой получения доходности".

Андрей Кулагин, управляющий директор и сооснователь MANUFAQTURY:

"Переток денег в квадратные метры обычно начинается, когда сравнение “риск-доходность-ликвидность” перестаёт быть в пользу вкладов.

Пока депозиты и короткие облигации дают двузначную доходность, массового перехода в недвижимость не происходит.
Переток массово начнется , когда ставки по депозитам устойчиво снизятся и перейдут в однозначный диапазон (меньше 10%), и затем снизится доходность облигаций и паевых инструментов. Логика: инвестор теряет «безрисковую премию» и начинает искать альтернативу.
Что касается инфляции. Недвижимость покупают не при максимуме инфляции, а при снижении неопределённости в основном.
Важно и выравнивание доходности. Когда часть капитала действительно начинает выходить из депозитов и биржевых инструментов в физические активы, инвестор делает второй выбор - между видами недвижимости. И судя по доходности - не сразу в пользу квартир. Жильё сегодня воспринимается прежде всего как инструмент сохранения капитала и долгосрочной защиты, а не как высокодоходный актив".