УК живут не по УК?

Национализировать нельзя оставить: на рынке управляющих компаний грядут перемены

Управляющие компании (УК) по всей стране по-прежнему оказываются в центре громких скандалов. Профильные эксперты отмечают, что многочисленные попытки навести порядок на этом рынке, похоже, так и не увенчались успехом. Главная проблема – отсутствие прозрачности и внятной коммуникации между жителями и УК. В Государственной Думе уже предлагают ввести единый национальный стандарт деятельности подобных организаций.

Череда скандалов

Скандалы с участием управляющих компаний не прекращаются.  Таковой приключился в премиальном ЖК «Садовые кварталы» от «Интеко» (принадлежит Sminex), где, как пишут в Сети, отстраненная собственниками УК устроила настоящий дебош. Отмечается, что в прошлом году собственники комплекса отказались от услуг УК «Лайм Хамовники», что было подтверждено в судебной инстанции. Однако на днях арбитражный суд принял решение о возвращении УК прежних функций, после чего Мосжилинспекция закрепила ее в реестре управляющих компаний за этим домом. После этого, по заявлению собственников, представители «управляшки» ворвались в офис товарищества собственников жилья (ТСЖ) с вооруженными людьми.

Впрочем, есть и другая версия: главу ТСЖ «Садовых кварталов» Руслан Махмутов обвиняют в рукоприкладстве. Якобы Махмутов превратил ЖК едва ли не в свою личную крепость и не пускает на территорию инвесторов. На обнародованных в Сети кадрах видно, как неизвестные  люди выталкивают гендиректора УК «Лайм Хамовники» Вячеслава Мокшина.

Подобные истории на самом деле перестали быть редкостью. Ранее в  Подмосковье управляющая компания «Компас» подделала подписи жильцов ради прибыли. Местные жители рассказывали, что голосованием выбрали УК «Дружба», а потом оказалось, что дом на обслуживание забирает «Компас». Якобы они раньше провели голосование, о котором никто не знал.

В северной столице СКР возбудил уголовное дело о мошенничестве в отношении сотрудников управляющей компании ООО «УК «Собрание». Эта УК обслуживает почти 100 многоквартирных домов в Невском районе города, жители которых ранее жаловались на то, что компания не выполняет свои обязанности. Дело было возбуждено по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 («Мошенничество») УК РФ –инкриминировалось хищение средств,  полученных от собственников и нанимателей многоквартирных домов.

В Омске к неожиданным последствиям привел конфликт между собственниками и управляющей компанией. Жители хотели сменить обслуживающую организацию и неожиданно натолкнулись на противостояние. Позднее выяснилось, что подписи в документах ставили призраки.  

В Ульяновске, по данным правоохранительных органов, 49-летняя директор ООО «Управляющая компания «Дельта» перевела индивидуальному предпринимателю часть денежных средств, поступивших от жильцов для оплаты жилищно-коммунальных услуг. По фиктивному договору деньги пошли на внесение сведений о деятельности ООО в специализированную информационную систему. Владельцам квартир был нанесен ущерб в размере более 1,3 млн рублей. В отношении управляющей компании возбудили уголовное дело о растрате в особо крупном размере с использованием служебного положения.

Попытки регулирования

Попытки регулирования управляющих компаний предпринимаются не первый год. В начале июня президент Владимир Путин подписал закон, который обязывает УК отчитываться перед жильцами многоквартирных домов по единой форме. Так, «управляшки» должны будут в течение первого квартала предоставить жильцам отчет о деятельности по управлению домом за предыдущий год. Опубликовать документ они обязаны в ГИС ЖКХ. Эти требования распространяются на товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы. Публиковать отчетность компании должны будут, начиная с первого квартала 2026 года.

В Жилищном кодексе уже была прописана обязанность УК ежегодно отчитываться о проделанной работе, но требования к форме отчета не приводились. Спикер Госдумы Вячеслав Володин заявлял, в 2024 году в парламент поступило более 1,1 тыс. жалоб на работу управляющих компаний.

В минувшем апреле Владимир Путин заявил о важности повышения качества и прозрачности работы управляющих компаний и поручил разработать четкие стандарты по содержанию и ремонту многоквартирных домов.  «Важно также выработать четкие стандарты по содержанию и ремонту многоквартирных домов. Их в нашей стране более 950 тысяч, и жильцам каждого из них должно быть понятно, как формируется плата за жилищные условия. Разумеется, как и куда расходуются эти средства, включая сборы на капремонт. За эти направления отвечают управляющие компании», - сказал тогда президент.

По словам Путина, уже много сделано для повышения качества и прозрачности их работы, ужесточаются лицензионные требования, но надо и дальше уделять внимание этим вопросам: «Такие компании несут прямую ответственность перед гражданами, да и существуют, собственно, на их средства».

В 2017 году Путин заявлял, что «нужно отрезать эти управляющие компании от денежного потока». «Управляющие компании сначала деньги собирают за все, а потом расплачиваются, в том числе и с ресурсными организациями. И далеко не всегда они расплачиваются своевременно и в полном объеме. И за этим мало кто смотрит», - указывал глава государства.

«Разборки и дикость»

Участники рынка неоднозначно оценивают текущую ситуацию. «В регионах на представителей криминального мира, которые находятся  в этом бизнесе, объявлена «охота». Вот они по «норам» и сидят. Раньше на стадии общих собраний шли запугивания инициаторов, угрозы, нанесение вреда имуществу. Сейчас, как правило, все в правовом поле, правда, суды иногда выносят странные решения», - пояснил в разговоре с «Белой Каской» директор ООО УК «Галактика» Илья Гуров.

Когда управляющие компании начинают вызывать применять силовые методы борьбы - это дикость, такое поведение недопустимо, заявил «Белой каске» член Совета Федерации Айрат Гибатдинов.

«УК должны работать в интересах жильцов, а не устраивать криминальные разборки за доступ к платежам. Пора вводить единые стандарты, жесткий контроль и принимать долгожданное решение о национализации отрасли. До этого момента жильцы должны иметь понятный и защищенный механизм по смене управляющих компаний», - отметил сенатор.

По словам адвоката, эксперта ОНФ Григория Сарбаева, рынок управляющих компаний продолжает оставаться «черным» из-за огромных денег, которые вращаются в этом бизнесе.

«По сути, это золотое дно. Изначально казалось, что граждане сами должны взять на себя ответственность, если поскольку это их дом, то они вправе сами контролировать управляющие компании, которые назначают, проводить собрания, участвовать в аудите. Однако по факту все оказалось совершенно по-другому», - рассказал «Белой каске» Сарбаев.

Он пояснил, что уже  ни для кого не секрет, что даже в Москве, не говоря уж о регионах, многие управляющие компании собирают взносы  исключительно наличными:

«Приезжает председатель с бухгалтером, люди спокойно выстраиваются очередь, отдают наличные, им выдают квитанции. Нет никакого контроля. «Управляшки» могут повышать ценники в определенные периоды по своему усмотрению. Большинство этих компаний располагаются в новых, не аварийных,  жилых комплексах. Соответственно, затраты на содержание таких ЖК довольно скромные,  а деньги они могут собирать серьезные», - отметил Сарбаев.

По его мнению, конечно же, битва идет за неучтенные деньги. «Поскольку контроль со стороны жильцов отсутствует, а государство физически до каждого жилого комплекса не может дотянуться, то и происходит то, что мы видим. При поддержке криминала УК пытаются удержаться, чтобы продолжать эту деятельность», - заключил собеседник «Белой каски».

Источник «Белой каски» в правоохранительных органах одного из регионов Поволжья подтвердил, что данный сегмент бизнеса «практически полностью криминализирован».

«Да, попытки обелить отрасль действительно предпринимаются, однако назвать их успешными сложно. Фактически сфера находится в режиме постоянного передела. Уходит одна компания – на ее смену приходит другая, не лучше, зачастую с подставными собственниками и уставным капитала в два стула. Такие фирмы работают несколько месяцев, а потом, как водится, после потока жалоб жильцов «растворяются», - сообщил собеседник.

Премиум-сегмент - в зоне риска

Впрочем, некоторые эксперты указывают, что лицензирование управляющих организаций в сфере ЖКХ, введенное в 2015 году, на самом деле работает достаточно эффективно.

«В свое время каждая вторая управляющая организация в сфере ЖКХ была жульнической, с элементами мошенничества. И, конечно, лицензирование помогло очистить  ряды управляющих компаний-однодневок.  Сегодня мы все-таки видим, что ЖКХ меняется, отрасль в целом обеляется», - рассказал «Белой каске» заместитель председателя думского комитета по экономической политике Артем Кирьянов.

В то же время он признал, что есть прецеденты, когда до сих пор идут войны между управляющими компаниями.

«Особенно это относится к премиальному жилью, там, где действительно серьезная выручка. Высок соблазн наживаться с использованием мошеннических схем. Вот здесь, конечно, необходимо особое внимание Государственной жилищной инспекции. Совершенно понятно, что вопросы, поднятые, например, по ЖК «Садовые кварталы», должны решаться с привлечением правоохранительных органов, в том числе с использованием формата прокурорского надзора», - заявил депутат. Кирьянов утверждает, что эксперименты 90-ых годов сегодня практически ушли в прошлое.

Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов считает важным ввести единый стандарт работы управляющих компаний в России.

«Граждане нередко жалуются на несвоевременное и некачественное предоставление услуг УК, на хамство и прочее. Одним из способов решения данной проблемы могло бы стать введение реестра управляющих организаций, созданного на базе ГИС ЖКХ с рейтингованием «управляшек» по специально разработанным критериям-стандартам работы», - отмечает депутат в разговоре с «Белой каской».

По его словам, механизм будет простым: если УК перестанет соответствовать критериям рейтингования, ей запретят заключать новые и продлевать действующие договоры по управлению МКД, плюс дадут время для устранения нарушений: «Если нарушения не будут устранены, то лицензию такой компании можно будет аннулировать в упрощенном порядке. Действенная мера, на мой взгляд».

В случаях же, когда речь идет об угрозах, насилии, оскорблениях со стороны представителей УК, вопрос автоматически переносится в поле деятельности правоохранительных органов. И здесь все законодательно проработано, заключил Колунов.