Девелоперы начнут переключаться на реновацию и точечные проекты

Рынок жилищного строительства России столкнулся с заметным сокращением объемов ввода многоквартирных домов и ужесточением условий финансирования.

Согласно исследованию Strategy Partners, в 2024 году объем ввода жилья снизился на 2% до 107,8 млн кв. м, а в сегменте МКД падение составило 12%. Эта тенденция продолжилась и в 2025 году — за первые пять месяцев выдано на 25% меньше разрешений на строительство по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

⇒ Сергей Хестанов, доцент РАНХиГС, экономист:

"Высокая ключевая ставка естественным образом приводит к высоким ставкам по ипотечным кредитам. Это сдерживает активность потребителей и вынуждает сокращать активность застройщиков. Однако до повышения ключевой ставки рынок много лет рос, и компании, ведущие разумную финансовую политику, имеют достаточно резервов, чтобы благополучно пережить спад активности покупателей недвижимости. Остальные же, возможно, сменят собственников. Подобное уже происходило в прошлом и для отрасли в целом трагедией не является"

⇒​​​​​​​ Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent:

"Рынок новостроек сейчас логично сжимается. Объемы строительства сокращаются, потому что застройщики понимают: дешевых денег больше нет, спрос снижается, а риски растут. Девелоперы считают риски слишком высокими и не готовы запускать новые проекты просто ради объемов, ограничиваясь выводом на рынок новых очередей в уже существующих проектах с понятной финансовой моделью. Но ожидаемого многими диванными экспертами падения цен на жилье не произошло. Даже по самым «средним показателям по больнице» рост цен составил около 10% за год, и это в условиях дорогой ипотеки. Причин много. Но одна из главных - рост затрат на рабочую силу: специалистов не хватает, зарплаты растут, а вместе с ними и стоимость конечного продукта. Застройщики не готовы терять прибыль, поэтому все издержки закладываются в цену квартиры. Что будет дальше? Крупные застройщики с сильными переговорными позициями, хорошими связями с банками и господдержкой выживут и продолжат строить, но станут осторожнее: только востребованные локации и проекты с субсидированной ипотекой. Небольшим компаниям будет все труднее. Многие уйдут с рынка или переключатся на реновацию и точечные проекты, чтобы не рисковать. Проблемы с подрядчиками будут проявляться все острее, что также станет если не угрозой, то серьезным вызовом, в первую очередь, для молодых и некрупных девелоперов".

⇒​​​​​​​ Ян Гордеев, автор телеграм-канала «Мобилизационная экономика»:

"Перспективы у строительной отрасли хорошие, несмотря на то, что потребительский спрос придавлен процентами ставками, а расходы на персонал в строительстве выше, чем в целом по экономике. Отрасль ждет оживления экономики, что связывают с ожидаемым снижением ДКП. Для стройкомпаний важно не снижение ключевой ставки (напротив, строителям нужна именно высокая ставка). Им нужны государственные программы поддержки и стимуляции спроса. Можно вспомнить, что в 2023-2024 годах с повышением ключевой ставки росла цена на ипотеку вторичного жилья, а в сегменте первичного жилья ставки сохранялись небольшими из-за госпрограмм (6-8%). В результате разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках достигал почти 50%, чем с успехом воспользовались строительные компании".

⇒​​​​​​​ Антон Баксараев, Генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект»

"Часть активности перетекает в складскую недвижимость, light industrial – эти сегменты имеют более контролируемые бизнес-модели и хорошую доходность для инвесторов. Среди новых драйверов этих сегментов – стремительное развитие маркетплейсов и логистики, открытие новых магистралей, связывающих пригороды с центром Москвы. Игроки, которые не смогут изменить свои бизнес-модели, будут поглощены или покинут рынок".