Город-сад не строится без школы — как девелоперам научиться зарабатывать на «социалке»

В рамках КРТ (комплексного развития территорий) государство обязывает застройщиков создавать социальную инфраструктуру. 

Иногда кажется, что такие требования становятся серьезным грузом для финансовой модели застройщиков. 

Юлия Зубарик, ведущий российский градостроитель, основатель архитектурно-градостроительного бюро «Master’s Plan»:

Мы в «Мастер’с план» разрабатываем мастер-планы на территории в десятки и сотни гектаров. 

В этих условиях невозможно переложить создание и интеграцию социальной инфраструктуры с застройщиков на муниципалитет. Кроме того, логика КРТ как раз состоит в том, чтобы девелопер взял на себя все работы по реализации социальных объектов, без участия региональных властей и местного бюджета (потому что у региона зачастую на это нет денег). Поэтому разумнее ставить вопрос не о том, как скинуть с себя эту нагрузку, а как застройщику превратить ее в источник капитализации проекта.

Зачастую девелоперы хотят спроектировать «город-сад», в котором нет ни дорог, ни школ, ни социальных объектов. Но это невозможно, и в архитектурно-градостроительном бюро специалисты должны это объяснить. Например, в «Master’s Plan» при проектировании мастер-планов разрабатывается единый продуктовый комплекс, без разделения на жилье и «социалку» — тогда на такой территории будет комфортно жить.

Сегодняшний покупатель все чаще готов отдавать деньги не за стены, а за образ жизни, платить не за квадратные метры, а за качество среды. Но качество среды — это уже необходимая база, ей уже никого не удивишь. Очевидно, что ситуация должна эволюционировать, и пока вырисовывается три потенциальных направления развития. 

Первое — от среды к сообществу. Девелоперы начинают все больше думать не о том, что строить, а кто будет жить на этой территории и как люди смогут взаимодействовать между собой.

Второе — от среды к экосистеме. В этом случае город превращается в самообеспечивающуюся систему, с полноценными сервисами, экономикой, образованием. 

Третье — от среды к человеческому потенциалу. Когда базовая инфраструктура уже существует, фокус смещается на то, как город может помочь человеку развиваться, учиться, расти профессионально.

Таким образом, требования по созданию социальной инфраструктуры в рамках КРТ не должны восприниматься девелоперами как обременение. Напротив, именно «социалка» становится точкой капитализации и ключом к формированию устойчивой городской экосистемы. Рынок уже вышел за пределы продажи квадратных метров: покупатель выбирает среду, сообщество и возможности для личного развития. 

Поэтому следующий этап девелопмента — не просто проектирование комфортной среды, а формирование территорий человеческого потенциала, где город помогает человеку расти, учиться и реализовываться.