Государство готовится компенсировать потерю жилья добросовестным покупателям

В Госдуме готовится законопроект, предусматривающий компенсации гражданам, лишившимся жилья из-за мошенничества предыдущих собственников

Речь идёт о добросовестных покупателях, которые утратили право собственности по решению суда.

Предполагается, что выплаты будут осуществляться за счёт средств федерального бюджета — по аналогии с уже действующим механизмом о госрегистрации недвижимости. 

Компенсация может выплачиваться в размере кадастровой стоимости жилья либо фактического ущерба, если взыскание с виновных лиц невозможно.

Павел Селюнин, партнёр Юридической компании «Инноправо», руководитель практики разрешения споров и банкротства:

Реализовать эту инициативу можно либо за счёт прямых бюджетных выплат, либо через отдельный гарантийный фонд или страховой механизм с небольшими взносами внутри рынка (например, от сделок или профессиональных участников – нотариусов, риэлторов). 

Второй вариант меньше бьёт по другим статьям бюджета, потому что предполагает целевое финансирование.

В качестве альтернативы стоит рассматривать меры, которые не дают схеме сработать: «период охлаждения» при продаже, обязательные безопасные расчёты (аккредитив/эскроу) или предлагаемый Росреестром порядок погашения записи в ЕГРН только после полного возврата денежных средств, чтобы человек не оставался и без квартиры, и без средств.

Риск злоупотреблений есть. 

Трофимова Елена, эксперт по недвижимости, юрист, оценщик:

Компенсации добросовестным покупателям, это важная инициатива, но она не решает корневую проблему. 

Основной риск на рынке связан с отсутствием регулирования профессии риэлтора. 

Об этом очень давно ведутся разговоры. Я считаю необходимым ввести лицензирование, создать СРО и сделать обязательным страхование профессиональной ответственности. Такой фонд позволил бы выплачивать компенсации пострадавшим без нагрузки на бюджет. 

Любая сделка с недвижимостью должна состояться лишь при условии, что за ней закреплен лицензированный риэлтор. Параллельно нужно закрепить обязательность нотариального оформления всех сделок с полной ответственностью нотариуса за их юридическую чистоту. 

Селина Алена, старший юрист, руководитель Практики "Семейные, наследственные и гражданские споры":

Реализация инициативы по выплате компенсаций добросовестным покупателям жилья, лишившимся его из-за мошеннических схем, предполагается за счет средств федерального бюджета. 

Новый законопроект, вероятно, будет использовать ту же модель. Потенциальный объем выплат может быть значительным, особенно учитывая количество мошеннических сделок на рынке недвижимости. 

Однако, поскольку право на жилище является конституционным правом граждан, государство рассматривает защиту добросовестных приобретателей как приоритетную социальную задачу. 

Ключевая идея альтернативных подходов заключается в повышении прозрачности рынка и снижении рисков еще на этапе подготовки сделки. Также можно установить запрет регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащий объект недвижимости без его личного участия. 

Тамрина Дарбакова, партнер международной юридической компании Uppercase Legal:

Компенсации добросовестным покупателям могут работать только как крайняя мера, но не как основной инструмент защиты. 

Фокус должен быть смещён на превентивные действия: обязательное титульное страхование для вторичного рынка, расширенную проверку цепочки перехода прав за 10–15 лет, персональную ответственность регистратора за пропуск юридически значимых дефектов.

Источник компенсаций целесообразно выносить в отдельный целевой фонд с жёсткими лимитами по аналогии с Фондом защиты прав дольщиков или АСВ. Такой фонд должен финансироваться преимущественно за счёт участников рынка (обязательные взносы, доходы от титульного страхования), при ограниченном участии государства в роли гаранта последней инстанции. 

Это исключит нагрузку на общий бюджет и перераспределение средств в ущерб другим направлениям.