Как рынок отреагирует на новые налоговые ставки с 2026 года

После решения о повышении НДС до 22% и введения 5% НДС для УСН с оборотом от 20 млн рублей рынок недвижимости начал считать последствия.

Эксперты сходятся во мнении — изменения ударят по всей цепочке девелопмента — от стройматериалов до конечной цены для покупателя.

→ Евгений Бурденюк, гендиректор девелоперской компании «Отелит»:

"Это не просто смена цифр в налоговом кодексе — это удар по всей цепочке девелопмента, где строительство физически занимает менее 50% себестоимости квадратного метра.

За 20 лет в «Отелит» мы прошли несколько налоговых реформ, и вывод один: рынок отреагирует ускорением продаж в 2026-м, ростом цен на 7–10% и перетеканием спроса во вторичку.

В коммерческой недвижимости (наш фокус в «Отелит») эффект аналогичный: склады и ТЦ подорожают на 5–8%, но спрос на них устойчивее — аренда индексируется, а инвесторы ищут реальные активы.

Реакция рынка: спешка в 2025-м и торможение в 2026-м.

В конце 2025-го были распродажи остатков, предзаказы и «акции до повышения НДС».

Мы сами так делали в кризисы — запасы материалов на складах, финиш текущих проектов. Но новые старты замораживаются: рентабельность упадёт ниже 15–20%, что неприемлемо.
Покупатели уйдут: рост цен >5–7% — критический порог, когда первичка теряет 20–30% спроса.

Вторичка подхватит: «пенсионерская схема» и «эффект долевки» вернут людей к проверенным квартирам, цены там +3–5%. Ипотека подрастёт на 0,5–1 п.п. — банки переложат НДС на заёмщиков".

→ Евгения Сабитова, юрист:

"Обсуждаемые изменения налоговой нагрузки в 2026 году несомненно повлияют и на рынок недвижимости, в том числе в виде роста издержек девелоперов, перераспределение спроса между сегментами (первичный рынок и «вторичка») и изменение поведения инвесторов.

Основной фактор — повышение НДС (с 20% до 22% с 2026 года), которое повышает стоимость работ и материалов в цепочках строительства и отделки, а значит, кто то будет спешить купить, пока цена не изменилась, а кто то отложит покупку в ожидании скидок/акций от застройщиков.

При этом у нас внесены также были ранее изменения в шкалу НДФЛ: налог теперь прогрессивный и это стало более ощутимо для обладателей высоких доходов (до 22%), что ограничивает платежеспособный спрос в верхнем сегменте и делает покупателей более чувствительными к ставкам по ипотеке и к условиям рассрочек.

А с учетом достаточно высокой ключевой ставки , кредиты либо предоставляются под существенно высокий процент, что также снижает покупательскую способность в сфере нежвижимости.
Конечно, увеличение НДС закладывается в себестоимость и скорее будет проявляться в первичном рынке.

Для инвесторов важна не только цена входа, но и стоимость владения: в 2026 году имущественные налоги будут начисляться с учётом кадастровых переоценок предыдущих лет — это может увеличить ежегодные платежи на содержания и снизить чистую доходность аренды.

По сегментам:
Первичка — самая чувствительная: рост НДС и связанных издержек быстрее отражается в прайсах и в политике скидок/рассрочек.

Вторичка — реагирует мягче: цена здесь больше зависит от ипотечной доступности за счет ипотеки и локального спроса".

→ Елена Трофимова, эксперт на рынке недвижимости с 17-летним стажем:

"Налоговая реформа 2026 - это принудительная эвтаназия дешевого сервиса. Снижение порога УСН до 20 млн. - удар по «рукам» рынка: юристам, оценщикам и техникам.

Когда обслуживание сделки дорожает, новостройки становятся золотыми еще до заливки фундамента.

Первичка рискует превратиться в закрытый клуб для категорийных льготников, а вторичка - в прибежище для прагматиков, ищущих «чистую» цену без зашитых налоговых издержек застройщика.

Инвестиции в 2026-м - это не про рост «пузыря», а про глубину налогового вычета. Выигрывает не тот, кто нашел лот со скидкой, а тот, кто просчитал стоимость владения и выхода из актива. Недвижимость перестает быть «тихой гаванью» и становится тактическим полем, где математика сделки важнее вида из окна.

Это гигиенический отбор: выживет финансовая модель, а не интуиция".