Механизм эскроу популярен, но не лишен нюансов

Более 1 млн м² частных домов строится с применением эскроу-счетов.

• По словам заместителя председателя правительства Марата Хуснуллина, с 1 марта 2025 года с использованием эскроу-счетов начато возведение свыше 9 тыс. частных домов общей площадью более 1 млн м².

⇒ Артем Кирьянов, зампред думского комитета по экономической политике:

"Озвученные вице-премьером Маратом Хуснуллиным цифры свидетельствуют об активном старте новой системы финансирования индивидуального жилищного строительства.

Это логичное и ожидаемое развитие событий, которое переносит на рынок частных домов те принципы защиты прав дольщиков, которые уже несколько лет успешно работают в многоквартирном домостроении.

Востребованность этой меры со стороны государства и граждан в сегменте ИЖС обусловлена несколькими факторами.
Прежде всего, безусловно, это гарантия сохранности средств.

Раньше застройщик получал деньги покупателя сразу и мог потратить их на что угодно: на другие объекты, погашение долгов или даже на личные нужды.

Эскроу исключает этот риск. Деньги покупателя лежат в банке и недоступны для застройщика до момента выполнения им своих обязательств.

Во-вторых, система отсеивает недобросовестных и финансово неустойчивых застройщиков. Вести проекты по эскроу могут только те компании, которые способны привлечь банковское финансирование для строительства и доказать свою надежность.

В-третьих, это повышение доступности ипотечных кредитов для ИЖС. Банки, являясь ключевыми игроками в системе эскроу, крайне заинтересованы в безопасных и прозрачных схемах, соответственно, они с большей готовностью выдают ипотеку на строительство дома, если средства защищены механизмом эскроу, так как это снижает и их риски.

Однако, с точки зрения сложности процесса и краткосрочных затрат, есть нюансы. В частности, минусы для покупателя, например, заключаются в том, что ипотечные проценты начинают начисляться сразу после перевода первых средств на эскроу-счет, а не после получения ключей, как это иногда было раньше при старых схемах.

Это несколько увеличивает общую переплату по кредиту".

⇒ Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:

"Механизм эскроу популярен, так как дает покупателю реальную защиту: деньги лежат на эскроу-счете и переводятся застройщику по факту выполнения работ. При недострое средства возвращаются, это делает сделки прозрачнее и безопаснее.

Вместе с тем механизм не лишен нюансов. Основная проблема для покупателя – это привязка схемы к проектному финансированию.

Даже при одобренной ипотеке клиент может столкнуться с тем, что банк не аккредитует конкретного застройщика из-за несоответствия различным критериям.

Соответственно, работать по этой схеме удобно только с аккредитованными подрядчиками, у которых есть достаточный запас собственных средств на случай задержек".

⇒ Николай Яременко, доцент Финансового университета:

"Причина популярности эскроу-счетов – психологический комфорт и финансовая гарантия.

Покупатель уверен, что его средства не будут потеряны, а застройщик стимулирован к соблюдению сроков и качества, поскольку доступ к деньгам он получает только после выполнения обязательств.

Однако подводные камни и тут могут существовать.

Во-первых, увеличение стоимости строительства за счет банковских услуг по эскроу-счетам, которое, конечно же, будет переложено на конечного потребителя.

Во-вторых, потенциальные сложности для малых застройщиков, которым может быть труднее получить проектное финансирование от банков под залог будущих платежей.

В-третьих, необходимость тщательного выбора банка, предоставляющего услугу, и детального изучения договора на предмет, как к нас очень любят, скрытых комиссий или условий.

Несмотря на это, тренд очевиден: эскроу-счета становятся новым стандартом безопасности в ИЖС, способствуя развитию рынка и росту доверия к строительным компаниям".